Die Reaktion des Mieters lautet meistens: Erstmal Google befragen. Dort werden einem dann viele Hinweise auf Verbraucherschutz, Sittenwidrigkeit und Verhältnismäßigkeit gegeben. Man kommt schnell zu dem Ergebnis: Alles unwirksam, ich kann bis zum 3. Werktag eines Monats mit Dreimonatsfrist kündigen. Das muss aber nicht immer stimmen. Es ist die Rechtslage etwas genauer zu betrachten.
Grundsatz: Drei Monate Frist. Dies regelt § 573 c Abs. 1 BGB:
§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Ausnahme: Der Mietvertrag ist befristet. Dann gilt der Vertrag bis zum Ablauf der Befristungsdauer als unkündbar, es sei denn, es liegt ein besonderer Grund vor, der dem Mieter oder Vermieter das Fortsetzen des Mietverhältnisses unzumutbar macht. In der Regel liegt aber auch keine wirksame Befristung vor, da diese an recht enge Voraussetzungen geknüpft ist. Der Vermieter braucht einen sogenannten Befristungsgrund, der im Vorfeld anzugeben ist. Genaueres ist in § 575 Abs. 1 BGB geregelt:
§ 575 Zeitmietvertrag
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Wird in der Regel auch nicht vorgekommen sein, ohne dass man schon beim Vertragsschluss darüber gestolpert sein muss.
Dann stößt man noch auf den § 573 Abs. 4 BGB der da lautet:
§ 573
Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) ...
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Spätestens jetzt denk man als Laie: Wunderbar, ich kann also kündigen, alles Andere darf ja schließlich nicht vereinbart werden.
In den Mietverträgen ist jedoch häufig der Passus enthalten:
Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von zwei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.
Hier wird schlichtweg ein Verzicht auf die Ausübung des Kündigungsrechts vereinbart. Nach der Rechtsprechung des BGH aus dem Jahre 2005 handelt es sich hierbei gerade nicht um eine Fristverkürzung in Bezug auf die Kündigungsfrist, sondern nur auf einen Verzicht deren Geltendmachung. Solange dieses Recht nicht für länger als vier Jahre ausgeschlossen wird, muss der Mieter dies akzeptieren (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04). Die Regelung scheitert auch nicht an § 573 Abs. 4 BGB, sagt der BGH. In meinen Augen zwar eine ganz klare Umgehung jener Norm, das höchste deutsche Gericht scheint hier aber den Hang zur verbraucherfreundlichen Auslegung kurz beiseite gelegt zu haben.
Fazit
Mietvertrag vor der Unterschrift also genauestens überprüfen. Auch in Bezug auf Renovierungspflichten, Nebenkostenschlüssel, etc. Gerne helfe ich im Rahmen eines Beratungsgesprächs hierbei und bespreche die Wirkung der Regelungen mit Ihnen im Einzelnen.
