Bauvertragsrecht 2018 regelt Abnahme und Anordnungs­recht neu: Ein­vernehmen und Schutz für Bauherren, Bau­unternehmer und Handwerker

Die Reform des bisher geltenden Bau­vertrags­rechts, das zum 1. Januar 2018 in neuer Form voll wirksam in Kraft tritt, war eine Notwendigkeit: Der Hausbau ist ein für die Bauherren mit erheblichen finanziellen Risiken verbundenes Vorhaben, die rechtlichen Regelungen trugen dieser Tatsache jedoch kaum Rechnung. Die Neuerungen sollen deshalb zu einem deutlich verbesserten Verbraucher­schutz in einer komplexen Angelegenheit führen – der wiederum nicht auf Kosten der Bau­unternehmen gehen soll. An verschiedenen Stellen mussten daher schon kurz nach dem Beschluss der Reformen die juristischen Stell­schrauben nach­justiert werden, damit es zwischen Bauherren, Bau­unternehmen und Handwerkern nicht entgegen der Bemühungen zu länger andauernden Rechts­streitigkeiten kommt.

Neue Regelungen für Abnahme und Abnahmefiktion

Unter anderem wird die Abnahme­fähigkeit des Hauses in Zukunft in einigen Punkten anders gehandhabt als in der bisherigen gesetzlichen Regelung. Für gewöhnlich sieht die Abnahme eines Baus dergestalt aus, dass der Bauherr die vorgefundene Bauleistung für vertrags­mäßig erklärt (gesetzt den Fall, er moniert in diesem Zuge keine Mängel). Gebraucht wird der Bauherr hierzu in der Praxis allerdings nicht zwingend, denn in einem solchen Fall greift die Abnahme­fiktion. Die war im bisherigen Wortlaut des BGB einer regulären Abnahme gleichgestellt, wenn der Bauherr seiner Verpflichtung nicht nachkam, den Bau frist­gerecht abzunehmen.

Voraussetzung für die Wirksamkeit der Abnahme­fiktion war bislang allerdings ein abnahmefähiges Werk, d.h. eine vertragsgemäße Herstellung mit nur unwesentlichen Mängeln. Eine zweite Bedingung war das Verstreichen einer angemessenen, vom Unternehmer gesetzten Frist. Üblich sind in diesem Zusammenhang zwölf Tage. Wird eine zu kurze Frist gesetzt, wird diese durch eine angemessen lange ersetzt.

Hausbau als Risiko für alle Beteiligten: Aus diesem Grund war eine Reform des Bauvertragsgesetzes eine schlichte Notwendigkeit. Bild 1: fotolia.com © Gina Sanders

Der neue Wortlaut des BGB

Im Zuge der Bauvertrags­rechts­reform wurde die Formulierung von § 640 Abs. 3 BGB allerdings abgeändert und lautet mit Wirkung vom 1. Januar 2018 folgendermaßen:

„Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertig­stellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Ist der Besteller ein Verbraucher, so treten die Rechts­folgen des Satzes 1 nur dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Abgabe von Mängel verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen.“

Der Bauherr ist demnach umso mehr angehalten, die Zustands­feststellung ernst zu nehmen, da er durch den zweiten Absatz von § 640 BGB für die Abwendung einer Abnahme­fiktion mindestens einen Mangel explizit rügen muss. Entgegen aller sonstigen Bemühungen um den Verbraucher­schutz kommt der an dieser Stelle etwas zu kurz – denn möglich wird durch die neue Regelung die Abnahme des Werkes selbst dann, wenn es noch einen wesentlichen Mangel aufweist.

Zustandsfeststellung immer wichtiger für Bauherren

Handelt es sich bei dem Bauherrn um einen Verbraucher, muss zwar von Unternehmer­seite in schriftlicher Form auf die möglichen negativen Rechts­folgen hingewiesen werden, die ein Versäumnis der Frist­einhaltung oder der Verzicht auf eine Angabe von Mängeln bei einer Verweigerung der Abnahme nach sich ziehen würde. Eine verweigerte Abnahme unter den genannten Umständen sieht laut der neuen Fassung von § 650g BGB eine gemeinsame Zustands­feststellung vor.

Bauherren sollten der Zustandsfeststellung vor der Abnahme ihres Baus ab dem nächsten Jahr noch größere Aufmerksamkeit schenken. Bild 2: fotolia.com © highwaystarz

Diesem Termin kann der Bauherr dann aber eigentlich nicht fernbleiben – tut er es doch, kann der Bau­unternehmer den Zustand des Werkes auch ohne ihn feststellen, muss dem Besteller allerdings das Ergebnis als Abschrift übersenden. Absatz 3 von § 650g BGB enthält sogar eine Beweislast­umkehr zu Lasten des Bauherrn: Denn sollte nach der Zustands­feststellung kein Mangel dokumentiert sein, später aber doch einer entdeckt werden, so wird von einem nachträglich entstanden Schaden ausgegangen, der zum Zeitpunkt der Zustands­feststellung noch nicht vorlag.

Hintergrund ist allerdings nicht die Ein­schränkung der Rechte der Bauherren, sondern vielmehr die nach dem alten Wortlaut bestehende Möglichkeit, als selbiger ohne größere Umstände eine Verzögerung der Abnahme herbei­führen zu können. Dazu mussten wesentliche Mängel am Werk, die als Grund für die Verweigerung der Abnahme angeführt wurden, nicht einmal konkret benannt werden. Ein allgemeiner Hinweis war ausreichend. Das war aus Unternehmer­perspektive deswegen problematisch, weil dadurch möglicher­weise auch Vergütungen erst später bezahlt wurden.

Zudem entfällt so die Möglichkeit für den Bauherrn, Abschlags­zahlungen mit einer pauschalen Mängel­rüge zu verweigern. Er kann allerdings gemäß des neuen § 632a BGB einen angemessenen Teil der Abschlags­zahlungen einbehalten, wenn er die erbrachte Leistung als nicht vertrags­gemäß erachtet. Auch in diesem Fall ist eine gemeinsame Zustands­feststellung vorgesehen, in der bestenfalls eine ein­vernehmliche Über­einkunft getroffen werden kann.

Mehr Schutz auch für Handwerker

Bei nachträglich festgestellten Mängeln am verarbeiteten Baumaterial entfielen die Mehrkosten für Aus- und Einbau bislang auf die Handwerker. Bild 3: fotolia.com © JPchret

Ebenfalls gestärkt werden durch die Gesetzes­reformen die Handwerker, insbesondere bei Mängeln, die im Zusammenhang mit fehler­haften Material stehen. Denn die Haftung für Ein- und Ausbau­kosten wird künftig zu Gunsten der Handwerker ausgelegt, gleiches wird für die Anbringung von fehlerhaftem Material gelten. Damit werden vor allem die Käufer mangelhaften Baumaterials entlastet, grund­sätzlich soll die neue Gesetzes­lage (nach der Neufassung von § 445a BGB) Regress­ansprüche bei Mängeln bis zum Verursacher führen können.

Das bedeutet im gesetzlichen Klartext neue Regress­möglichkeiten für die Handwerker. Die liefen bislang bei einem werk­vertraglich notwendigen Ein- und Ausbau von mangelhaften bzw. mangel­freien Sachen Gefahr, auf den Mehrkosten für entstehende Arbeits­leistungen sitzen zu bleiben. Zwar konnte Ersatz für die fehler­haften Materialien eingefordert werden, was darüber hinaus aber an Kosten anfiel, mussten die Handwerker selbst bestreiten. Hierfür können nun die Lieferanten haftbar gemacht werden – bis hin zur Übernahme von Reparaturen, die aufgrund des mangelhaften Materials vorgenommen werden mussten.

Allerdings: Die Haftung für Ein- und Ausbau­kosten können Baustoffhändler ihrerseits wiederum durch die AGBs ausschließen. In dieser Hinsicht bleibt Handwerks­betrieben gegebenenfalls doch keine andere Möglichkeit, als gerichtliche Schritte einzuleiten.

Das neue Anordnungsrecht: Rechte des Bauherren

Aus Kreisen der Bau­wirtschaft wurde insbesondere an den Plänen bezüglich des neuen Anordnungs­rechts Kritik geübt. In erster Linie wurde bemängelt, dass die dem Besteller eingeräumten Rechte schlichtweg zu weitreichend und einseitig ausgefallen seien. Nach § 650a BGB besteht für den Bauherren die Berechtigung

• eine Änderung des vertraglich vereinbarten Werk­erfolges oder
• eine für das Erreichen des vereinbarten Werk­erfolges notwendige Änderung

zu verlangen. Diese könnte er bei der neuen Rechtslage im Zweifels­fall selbst dann durchsetzen, wenn der Bau­unternehmer diese Änderung nicht vornehmen will.

Gründe für derartige Änderungen gibt es einige, das kann von sehr individuellen Sach­verhalten wie anderen Vorstellungen des Bestellers als zum Baubeginn oder die unzureichende/fehlende Berücksichtigung unterzubringender Möbel in der Planungs­phase.

Im zweiten Fall kann das Erreichen des Werkerfolgs etwa an einer neuen Rechtslage oder geänderten Behörden­vorgaben scheitern. Das gilt ebenso für eine lücken- oder fehlerhafte Leistungs­beschreibung. Allerdings sieht das neue Bau­vertrags­recht @ART4057:anwaltsregister[zum letztgenannten Punkt ebenfalls Neuerungen vor]@, eine ausführliche Bau­beschreibung wird ab 2018 zu den Pflichten des Bau­unter­nehmers gehören. Theoretisch kann die Wahrscheinlichkeit nachträglicher Änderungen auf diesem Weg zumindest minimiert werden.

Einvernehmen zwischen den Parteien

Die Baubranche sah darin eine übermäßige Stärkung der Verbraucher­rechte zu Lasten der Bau­unternehmen, weshalb die verlangten Änderungen für diese zumutbar sein müssen. Auch wenn das Recht zu Anordnung besteht, sollten die Vertrags­änderungen trotzdem in beiderseitigem Ein­vernehmen beschlossen werden. Eine einseitige Anordnung im Falle einer ausbleibenden Einigung – etwa bezüglich der Mehr- oder Minder­vergütung, die durch die Änderungen entstehen kann – ist erst nach einer Frist von 30 Tagen vorgesehen. Damit wurde das ursprünglich sehr einseitige Anordnungs­recht in Teilen abgemildert.

Auch hinsichtlich der anzupassenden Vergütung, die im Rahmen einer angeordneten Änderung geregelt werden muss, ist es einem reibungslosen Ablauf dienlich, wenn die Parteien aufeinander zu gehen. Als problematisch wurde aus Unternehmer­sicht insbesondere die Tatsache aufgefasst, dass es keinerlei Garantie dafür gibt, entstehende Mehr­vergütungen infolge der umgesetzten Anordnungen tatsächlich gegenüber dem Bauherrn durchsetzen zu können.

Dass sich ein veränderter Leistungs­umfang auch auf die Höhe der Vergütung auswirkt und der Bau­unternehmer darüber ein neues Angebot vorlegen muss, ist selbstverständlich. Geregelt ist darüber hinaus – in § 650c Abs. 1 BGB – wie die Kosten für Mehr- oder Minder­leistungen nach einer Anordnung abgerechnet werden. Hierbei handelt es sich zudem gewissermaßen um das Gegenstück zum Anordnungs­recht aus § 650a BGB, denn hier wird auch der Anspruch der Unternehmer auf eine geänderte Vergütung festgehalten. Befürchtet wurde von Vertretern der Bau­wirtschaft allerdings eine vergrößerte Gefahr, auf eben diese Vergütungen warten zu müssen.