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Wichtige bisher im Jahr 2016 gesprochene Urteile aus dem Mietrecht – Teil I:
Kein Recht zur Mietminderung aufgrund gestohlener vereinbarungsgemäß im Keller der Mietwohnung eingelagerten Einbauküche
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass einem Mieter kein Anspruch auf Mietminderung zusteht, wenn ihm eine vereinbarungsgemäß im Keller der Mietwohnung eingelagerte Einbauküche des Vermieters gestohlen wird. Die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters habe sich aus Sicht der Bundesrichter jedenfalls solange nicht auf die Einbauküche erstreckt, als die Mieterin die Wohnung selbst mit einer Küche ausgestattet hatte. Durch das Abhandenkommen der im Keller eingelagerten und derzeit nicht benötigten Kücheneinrichtung sei keine nachteilige Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit eingetreten, so dass ein zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) führender Mangel der Mietsache nicht vorgelegen habe (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.04.2016, Az. VIII ZR 198/15).
Räumungsschutz eines Untermieters aufgrund durch Räumung begründeter Lebensgefahr
Einem Untermieter ist nach § 765 a ZPO Räumungsschutz zu gewähren, wenn durch die Räumung eine akute Lebensgefahr besteht. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin hervor. (Landgericht Berlin, Beschluss vom 21.03.2016, Az. 51 T 167/16).
Vermieter hält zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogenen qualifizierten Mietspiegel für nicht qualifiziert: Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam
Begründet ein Vermieter ein Miet¬erhöhungs¬verlangen mit einem qualifizierten Mietspiegel, hält er diesen aber zugleich für nicht qualifiziert, so ist das Miet¬erhöhungs¬verlangen nicht ordnungsgemäß begründet und somit formell unwirksam. Der Mieter werde durch das widersprüchliche Verhalten des Vermieters verunsichert. Der Mieter werde in diesem Fall nicht in die Lage versetzt, aufgrund geeigneter Tatsachen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu prüfen (Amtsgericht Berlin-Köpenick, Urteil vom 17.03.2016, Az. 13 C 203/15).
Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt nicht für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Dem Mieter steht gegen eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht der Einwand des Rechtsmissbrauchs zu, wenn die Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage ausgeglichen werden, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es zukünftig erneut zu Zahlungsrückständen kommen wird und der Mieter sonst seine mietvertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Denn dies würde auf eine unzulässige entsprechende Anwendung der Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinauslaufen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.02.2016, Az. VIII ZR 321/14).
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Monatelanger Auszug des Mieters bei geplanten Modernisierungsmaßnahmen nicht zumutbar
Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dann nicht von Mietern geduldet werden müssen, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant ist und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann. (Landgericht Berlin, Urteil vom 17.02.2016, Az. 65 S 301/15).
Überlassung einer Wohnung mit unerheblichen Gebrauchsspuren führt nicht zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Schönheitsreparaturklausel
Die Wirksamkeit einer in einem Wohnungsmietvertrag enthaltenen Schönheits¬reparatur¬klausel setzt nicht voraus, dass eine frisch renovierte Wohnung zum Mietbeginn überlassen wurde. Vielmehr darf die Wohnung Gebrauchsspuren vom Vormieter aufweisen, soweit diese als unerheblich anzusehen sind. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin hervor (Landgericht Berlin, Urteil vom 12.02.2016, Az. 63 S 106/15).
Formularmäßige Verkürzung der Abrechnungsfrist auf zwei Monate führt nicht zum Ausschluss der Nachforderung im Falle einer verspäteten Abrechnung
Wird durch eine Formularklausel im Mietvertrag die Frist zur Abrechnung der Heizkosten auf zwei Monate verkürzt, so stelle dies nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht zugleich eine Ausschlussfrist hinsichtlich etwaiger Nachforderungen dar. Der Vermieter kann daher auch bei einer verspäteten Abrechnung über die Heizkosten Nachforderungen geltend machen. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.01.2016, Az. VIII ZR 152/15).
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Nur vollständiger Ausgleich von Mietrückständen lässt Kündigungsgrund entfallen
Kommt ein Mieter in Zahlungsverzug, kann dies eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigen. Der Kündigungsgrund entfällt aber gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB, wenn der Mieter die Mietrückstände ausgleicht. Voraussetzung dafür ist aber der vollständige Ausgleich. Dies hat das Kammergericht Berlin entschieden (Kammergericht Berlin, Hinweisbeschluss vom 07.01.2016, Az. 8 U 205/15).
Vermieter bei Eigenkündigung des Mieters trotz Stellung eines Nachmieters nicht zur vorzeitigen Entlassung aus Mietvertrag verpflichtet
Kündigt ein Mieter das Wohnungs¬mietverhältnis, so ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, innerhalb der Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin hervor (Landgericht Berlin, Beschluss vom 03.03.2016, Az. 67 S 39/16).
Vermieter darf mietvertraglich zugesicherten Kabelanschluss nicht einseitig durch Satellitenanlage ersetzen
Ein Vermieter ist nach Auffassung des Landgerichts Kempten nicht berechtigt, ohne Beteiligung des Mieters den Kabelanschluss durch eine Satellitenanlage zu ersetzen, wenn der Mietvertrag ausdrücklich einen Kabelanschluss vorsieht. Dem Mieter steht in diesem Fall gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch auf Bereitstellung eines Kabelanschlusses zu (Landgericht Kempten, Urteil vom 08.04.2016, Az. 52 S 2137/15).
Lesen Sie hier unseren 2. Teil zur Mietrecht-Rechtsprechung 2016: Mietrecht-Rechtsprechung 2016: Wichtige Urteile für Mieter und Vermieter – Teil II