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Gewerbemietrecht | 11.08.2020

Gewerbe­miete

Corona-Pandemie & Gewerbe-Miete Teil II: Störung der Geschäfts­grundlage?

Wichtig - bestehende Gewerbemiet­verträge für die Zukunft anpassen

Grund­sätzlich könnte man rechtlich betrachtet meinen, dass die Corona-Pandemie und damit verbundene Einschränkungen (Ausgangs­beschränkungen, Schließungs­anordnungen etc.) einen Mangel der Mietsache – also z.B. des Laden­geschäfts etc. – darstellen. Wäre das der Fall, wäre es für Mieter möglich, die Miete wegen eines Mietmangels zu kürzen.

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Allerdings überzeugt die Einordnung der Auswirkungen der Corona-Pandemie als „Mietmangel“ nicht. Die Zuordnung der rechtlichen und finanziellen Verantwortung für die Folgen der Pandemie an den Vermieter – wegen einer potenziellen Miet­minderung wegen Mangel­haftigkeit – ist nicht haltbar. Eine Mietminderung wegen Mietmangels scheidet also aus.

Mietmangel scheidet aus - greift stattdessen die Störung der Geschäftsgrundlage?

Da ein Mietmangel ausscheidet stellt sich die Frage, ob das rechtliche Instrument der sog. „Störung der Geschäfts­grundlage“ nach § 313 BGB greifen könnte. Dieses Rechts­instrument existiert um unvorherseh­bare rechtliche und wirtschaftliche Risiken für Verträge aller Art justiziabel zu machen. § 313 I BGB schafft die Basis dafür, dass Vertrags­parteien in unvorhersehbaren Situationen Rechte und Pflichten der neuen, nicht bedachten Situation anpassen können.

§ 313 I BGB besagt:

„Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertrags­schluss schwer­wiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Ver­änderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risiko­verteilung, das Festhalten am un­veränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“

Damit ist § 313 I BGB eine Regelung, die Ausnahmen vom Grundsatz „pacta sunt servanda“ (= Verträge sind einzuhalten) zulässt – für seltene Ausnahme­fälle.

Corona-Pandemie als Umstand führt zur Störung der GG

Um da Ergebnis vorweg­zunehmen: meines Erachtens ist die Corona-Pandemie im Frühjahr 2020 ein Umstand, der zu einer Störung der Geschäfts­grundlage führt. Denn Geschäfts­grundlage eines Gewerbemiet­vertrages ist, dass Geschäfts­tätigkeit mit für Personen betretbaren Laden­lokalen in Deutschland generell überhaupt möglich ist.

Exakt diese – nicht bewusste, aber in der Vorstellung der Parteien vorhandene – Geschäfts­grundlage wurde durch die Pandemie und damit verbundene Maßnahmen erheblich gestört. Der Betrieb Einzelhandels­flächen, Fitness­studios, Frisör­salons etc. war ab Mitte März teils vollkommen untersagt – eine bisher nie dagewesene unvorherseh­bare Situation, die das Betriebs­risiko über die geltenden Miet­verträge allein auf den Mieter abwälzt, da der Mieter ungemindert Miete zahlen muss und nicht wegen Mietmangel mindern konnte.

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Störung der GG als Grundlage für Anspruch auf Vertragsanpassung

Wären Mieter und Vermieter davon ausgegangen, dass eine solche Situation eintreten kann, hätten Sie sicherlich in einem Gewerbe­mietvertrag eine Regelung für eine derartige Situation getroffen. Insofern liegt auch eine weiter Anforderung vor, die § 313 I BGB aufstellt:

„…. und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Ver­änderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden“

Insofern kann ein Mieter, dem ein Festhalten an der bisherigen Risiko­verteilung (100 % Mietzahlung, bei Nutzungs­einschränkung bis zu 100%) nicht zuzumuten ist, vom Vermieter die Anpassung des Gewerbemiet­vertrages in puncto Miete nach § 313 I BGB wegen der Corona-Pandemie verlangen. Denkbar ist z.B. eine Reduzierung der an sich nur gestundeten Mieten aus dem Frühjahr und Sommer 2020 – abhängig von wann die Einbrüche im Einzelfall wie stark waren.

Wichtig: Mietvertrag für die Zukunft anpassen!

Für Gewerbe­mieter bedeutet das aktuell, dass es wichtig ist, bestehende Gewerbemiet­verträge für die Zukunft anzupassen. Denn werden bestehende Gewerbemiet­verträge oder neue Gewerbemiet­verträge nicht mit entsprechenden „Pandemie-Risiko-Klauseln“ versehene, riskieren Mieter, dass sie bei künftigen Pandemien und damit verbundenen Einschränkungen nicht die Anpassung des Miet­vertrages nach § 313 I BGB verlangen können. Das hätte zur Folge, dass diese Gewerbe­mieter ihren Gewerbe­mietvertrag „wie er ist“ erfüllen müssen, auch wenn Umsätze bis auf Null einbrechen.

Benötigen Sie Unterstützung bei der Anpassung eines Gewerbemietvertrages?

Sie haben weitere Fragen zum Thema Mietrecht & Corona? Sprechen Sie mich gerne an, telefonisch in Köln unter 0221- 1680 65 60 oder per E-Mail an kanzlei@mietrechtkoeln.de

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