Vor dem Abschluss des Mietvertrages
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Für viele Vermieter ist es von dringendem Interesse, sich vor Abschluss eines Mietvertrages über die Zahlungsfähigkeit ihrer Mieter abzusichern. Zu diesem Zweck erwarten sie oft, dass Interessenten für eine Wohnung eine Selbstauskunft ausfüllen. Dieses Interesse ist selbstverständlich auch legitim, allerdings sind Mietinteressenten keineswegs dazu verpflichtet, alle Informationen herauszugeben, die Vermieter womöglich von ihnen haben wollen. Tatsächlich ist es sogar so, dass die Interessenten eine Selbstauskunft ganz verweigern können.
Nichtsdestotrotz können Vermieter sich für die Vergabe der Wohnung an diejenige Partei entscheiden, die die größte Bonität vorzuweisen hat, insofern ist ein Zwang zwar nicht explizit gesetzlich vorgeschrieben, es besteht allerdings ein impliziter, wirtschaftlicher Druck, der Bitte des Vermieters nachzukommen.
Das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) schreibt allerdings vor, dass in der Selbstauskunft nur diejenigen Daten erfragt werden dürfen, die für den Geschäftszweck erforderlich sind. Dies bedeutet bereits, dass es Informationen gibt, die der Vermieter nicht verlangen darf. Dabei ist es so, dass bei verschiedenen Phasen in der Anbahnung eines Mietverhältnisses unterschiedliche Fragen gestellt werden dürfen. So ist etwa beim Besichtigungstermin die Bandbreite legitimer Fragen noch relativ gering. Zu den verlangten Auskünften gehören der Vorname, der Name und die Anschrift. Handelt es sich um Wohnungen, die im Umfeld des sozialen Wohnungsbaus vermietet werden, hat der Vermieter das Recht, auch einen Wohnberechtigungsschein zu verlangen.
Fraglich ist etwa, ob hier die Frage nach einem unterzubringenden Haustier schon legitim ist. Bahnt sich nun langsam aber sicher der Vertrag an, steht es der vermietenden Partei zu, weitere Auskünfte zu verlangen. Denn wenn der Vertragsabschluss naht, müssen Vermieterin oder Vermieter informiert sein, mit wem sie es zu tun haben. Die erste Information, die den Vermieter dabei interessiert, ist dabei in aller Regel die Anzahl der mietenden Personen. Doch selbstverständlich rücken nun auch verstärkt finanzielle Informationen in den Fokus. Zu diesen gehören etwa die wesentlichen Fragen, ob gegen den Mieter eine Verbraucherinsolvenz eröffnet wurde, ob bereits Mietrückstände von der vorherigen Wohnung vorliegen und ähnliche Fragen.
Selbstverständlich darf der Vermieter nun aber auch erfahren, welchem Beruf der Mieter nachgeht und wo er angestellt ist. Es ist allerdings keine Verpflichtung der Mietpartei, die Dauer der eigenen Beschäftigung anzugeben. Ist sie beispielsweise mit einem Jahresvertrag angestellt, muss sie dem Eigentümer der Immobilie darüber keinerlei Angaben machen.
Einen Mieter kündigen
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Möchte man als Vermieter einem Mieter dann nach einer gewissen Zeit den Mietvertrag wieder kündigen, ist es wesentlich schwerer als für den Mieter, für den für gewöhnlich die übliche Kündigungsfrist von drei Monaten gilt. In der Regel gilt, dass ein Beenden des Mietverhältnisses schwerer wird, desto länger der Mieter die Wohnung schon bewohnt. Eine Ausnahme besteht dann, wenn sich der Mieter schwerwiegende Verletzungen seiner Pflichten zu Schulden kommen lässt. Dann kann ihn der Vermieter fristlos kündigen, wobei fristlos hier keineswegs bedeutet, dass man den Mieter sofort vor die Tür setzen darf. Stattdessen steht ihm eine Mindestfrist von zwei Wochen zu, um seine Sachen zu packen. Allerdings sind nicht alle erdenklichen Gründe geeignet, dem Vermieter die fristlose Kündigung zu erteilen. Im Fall einer nicht bezahlten Miete müssen beispielsweise zwei Monatsmieten hintereinander teilweise oder gar nicht bezahlt worden sein, wobei der nicht bezahlte Mitanteil erheblich sein muss.
Es gibt allerdings natürlich noch weitere Fälle, die die fristlose Kündigung ermöglichen. beispielsweise denkbar ist, dass der Mieter einen Untermieter bei sich einquartiert. Dabei ist es unerheblich, ob er ihn unentgeltlich oder für eine Mietzahlung einquartiert. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung unterzuvermieten, muss er die Genehmigung des Vermieters einholen.
Problematisch ist auch, dass eine fristlose Kündigung, weil der Mieter die Mietwohnung vernachlässigt, relativ schwer ist. Verhält er sich schädigend, indem er beispielsweise die Bausubstanz gefährdet oder durch sein Verhalten Brandgefahr befördert, kann man ihm nicht einfach eine fristlose Kündigung zukommen lassen. Stattdessen hat er das Recht, erst abgemahnt zu werden. Dabei bekommt er eine angemessene Zeit eingeräumt, um sein Verhalten zu ändern. Erst, wenn diese Maßnahmen keine Wirkung zeigen, darf eine fristlose Kündigung erfolgen.
Einzug von Familie und Freunden
Wie schon gesagt, muss der Vermieter bei der Untervermietung einer Wohnung, die ihm gehört, um Erlaubnis gefragt werden. Aus Sicht des Vermieters kann es aber problematisch sein, dass dies nicht für den Einzug von Familie und Freunden gilt. Während entfernte Familienangehörige und Freunde auch nur mit der Zustimmung einziehen dürfen, gilt dies nicht für Lebenspartner, Ehepartner oder Stiefkinder. Einzige gesetzliche Voraussetzung ist, dass die Wohnung dadurch nicht überbelegt wird.
Die Haltung von Kleintieren
Grundsätzlich sollte im Mietvertrag festgelegt sein, ob die Haltung von Tieren in der Wohnung erlaubt ist oder nicht. Allerdings ist gesetzlich geregelt, dass Kleintiere, für die die Käfighaltung geeignet ist, durchaus mitgenommen werden dürfen. Kleintierhaltung darf also Grundsätzlich nicht im Mietvertrag verboten werden. Für Tiere wie Hamster, Meerschweinchen oder Zierfische, die man in einem Aquarium halten kann, braucht der Mieter keine Erlaubnis. Wohl kann man aber die Haltung eines Hundes oder einer Katze verbieten. Problematisch wird die Angelegenheit dann, wenn man die Haltung einer Partei im Haus erlaubt, den anderen aber nicht, denn tendenziell gelten die gleichen Rechte auch für die anderen Mieter.
Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?
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Ein weiteres Thema, das immer wieder angesprochen wird, ist die Frage, ob und wann Vermieter die vermietete Wohnung besichtigen können. Gerade die immer wieder auftretenden Berichte von völlig verwahrlosten Wohnungen lassen bei den Vermietern die Alarmglocken läuten und den Wunsch nach regelmäßigen Besichtigungen wachsen. Der Vermieter muss sein Kommen in der Regel mindestens 24 Stunden vorher ankündigen. Besonders dann, wenn der Mieter berufstätig ist, sollte sich der Vermieter nach ihm richten. Regelmäßig sollte der Vermieter auch im Stande sein, eine Begründung für sein Kommen zu nennen. Verschafft er sich allerdings ohne Zustimmung des Mieters Zutritt zu der Wohnung, handelt es sich um @ART:811refrago[Hausfriedensbruch und kann dementsprechend geahndet werden]. Allerdings nur dann, wenn der Hausfriedensbruch zur Anzeige kommt.
Es ist also angezeigt, hier vorzugsweise relativ früh einen Termin abzumachen. Gerade dann, wenn Reparaturen anstehen, die durch den Vermieter zu übernehmen sind, kann eine Wohnungsbegehung ohnehin Sinn machen. Bei dieser Gelegenheit kann er sich auch gleich vom Zustand der Wohnung überzeugen.
Feuermelder gesetzlich vorgeschrieben
Obwohl Vermieter, die Wert auf den Erhalt ihrer Wohnung und die Gesundheit ihrer Mieter gelegt haben, schon lange in Feuermelder an den entscheidenden Stellen investieren, blieben viele Mietobjekte lange Zeit ohne. Aus Sicherheitsgründen hat der Gesetzgeber hier allerdings nachgebessert. Aus Sicherheitsgründen hat der Gesetzgeber hier allerdings nachgebessert. Mittlerweile sind in fast allen Bundesländern Rauchmelder vorgeschrieben. Dies gilt vor allem für Schlaf- und Kinderzimmer sowie Flure, die als Rettungswege dienen sollen. Viele Vermieter bringen zur direkten Bekämpfung von potenziellen Feuern auch direkt Melder in der Küche an, was aber oft zu Fehlalarmen führt. Eine gesetzliche Ausnahme stellt übrigens Sachsen dar, in dem die Rauchmelderpflicht nur für Neu- und Umbauten gilt. Nichtsdestotrotz haben viele Vermieter in weiser Voraussicht auch dort Rauchmelder installiert, um Gefahren vorzubeugen. Dabei gibt es übrigens die verschiedensten Arten von Rauchmeldern. Während manche nur mit einem Piepen auf sich aufmerksam machen, schlagen andere sogar Alarm bei der Feuerwehr, wieder andere sind miteinander verbunden.
Fazit
Selbstverständlich konnten in der hiesigen Kürze nicht alle Rechte und Pflichten eines Vermieters detailliert aufgezählt werden. So fehlt etwa ein Abschnitt @ART4615:anwaltsregister[über das fehlende Recht des Vermieters][über das fehlende Recht des Vermieters]@, das Rauchen in seiner Wohnung zu untersagen. Viele der Themen sind äußerst diffizil und sind oft ohne rechtliche Konsequenzen leichter zu klären als mit der Einbeziehung eines Gerichts. Ist der Streit aber eskaliert und ein Miteinander nahezu unmöglich geworden, sollte man auf einen seriösen Rechtsbeistand zurückgreifen, z.B. auf einen Anwalt für Mietrecht.