Seit 2015 haben die Landesregierungen die Möglichkeit, für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die so genannte „Mietpreisbremse“ einzuführen. Danach darf in den dafür bestimmten Gebieten die Miete bei Neuvermietungen höchstens 10 Prozent über der üblichen örtlichen Vergleichsmiete liegen.
Schadenersatzanspruch bei zu hoher Miete
Wird ein Mietvertrag unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse abgeschlossen, so steht Mietern ein Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter in Höhe der zu viel gezahlten Miete zu.
Das erste diesbezügliche bekannt gewordene Klageverfahren hat eine Mieterin vor dem Amtsgericht Lichtenberg in Berlin gewonnen (AG Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016, Az. 2 C 202/16). Das Amtsgericht hat den Vermieter zur Rückzahlung von die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigenden Mietbeträgen verurteilt. Die Mieterin hatte monatlich 32,47 Euro zu viel Miete bezahlt. Diesen Betrag hat sie für die Monate November 2015 bis Mai 2016 zurück verlangt.
Mietpreisbremse nur in bestimmten Gebieten
Die Mietpreisbremse gilt allerdings nur in den Gebieten, die explizit in dem jeweiligen Bundesland als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden (vgl. Wo die Mietpreisbremse gilt - Tabelle). Ferner gilt Bestandsschutz für bereits vor der Einführung der Mietpreisbremse abgeschlossene Mietverträge.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Auch gilt sie nur bei Neuvermietung so genannter „Bestandswohnungen“. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, unterliegen nicht der Mietpreisbremse.
Auch wenn die Vormiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete war, darf die Miete bei Neuvermietung bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden – auch wenn sie ohne Berücksichtigung der Vormiete entsprechend der Mietpreisbremse gekappt werden müsste. Unberücksichtigt bleiben gemäß § 556 e BGB dabei lediglich Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Große Unwägbarkeit bei der Frage, ob die Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, die Frage der ortsüblichen Vergleichsmiete. In vielen Städten gibt es zwar einen Mietspiegel. Dieser wird von der Gemeinde oder den Mieter- und Vermieterverbänden als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete erstellt.
Nicht überall aussagekräftiger Mietspiegel verfügbar
Das Amtsgericht Lichtenberg hat in dem nunmehr entschiedenen Fall den von der klagenden Mieterin zum Beleg der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogenen Mietspiegel der Stadt Berlin als ausreichenden Beweis für die einschlägige Vergleichsmiete akzeptiert.
Es ist aber fraglich, ob der Mietspiegel allgemein als ausreichender Beleg vor den Amtsgerichten Bestand haben wird. Die Mietspiegel werden nicht in allen Fällen den erforderlichen wissenschaftlichen Maßstäben zur aussagekräftigen Ermittlung der Vergleichsmiete gerecht.
Sondermerkmale der Wohnung und Modernisierungen
Auch hängt die einschlägige Vergleichsmiete von verschiedenen Merkmalen wie der Ausstattung der Wohnung ab. So lässt sich in vielen Fällen darüber streiten, ob die Wohnung aufgrund bestimmter wohnwerterhöhender Ausstattungsmerkmale (Modernes Bad und Küche, Parkettboden etc.) am Oberwert oder doch nur am Durchschnittswert der Vergleichsmiete anzusetzen ist. Auch bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung oder einer mit hochwertigen Möbeln vermieteten Wohnung kann eine höhere Miete gerechtfertigt sein.
Unwirksamkeit des Mietvertrags hinsichtlich zu hohen Mietteils
Verstößt die Miete gegen die Mietpreisbremse, so ist der Mietvertrag hinsichtlich des zu hohen Teilbetrags unwirksam, im Übrigen aber weiter wirksam. Der Mieter hat Anspruch auf Rückzahlung zu viel bezahlter Beträge.
Qualifizierte Rüge erforderlich
Dazu muss der Mieter den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber dem Vermieter rügen. Dazu ist eine schriftliche „qualifizierte Rüge“ notwendig. Der Mieter muss den Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen – also das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 %. Dabei muss der Mieter seine Rüge begründen – d.h. die Tatsachen vortragen, auf denen die Beanstandung der Miete beruht (etwa unter Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem einschlägigen örtlichen Mietspiegel).
Der Vermieter muss seinerseits Auskunft über Tatsachen erteilen, die die Miete aus seiner Sicht rechtfertigen, soweit diese Tatsachen nicht öffentlich zugänglich sind.
Erstattet der Vermieter nach einer berechtigten qualifizierten Rüge die zu viel bezahlten Mietbeträge trotz Mahnung mit Fristsetzung nicht, so kann der Mieter die zu viel gezahlten Beträge im Rahmen eines Zivilprozesses vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht geltend machen und entsprechende Klage erheben.
Anwalt für Mietrecht
Mieter, die gegen ihren Vermieter vorgehen wollen, sollten sich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht wenden. Hier im Deutschen Anwaltsregister (DAWR) finden Sie Rechtsanwälte, die im Mietrecht tätig sind.
