Eine explizite gesetzliche Regelung zur Frage der Pflicht zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung findet sich nicht im Mietrecht. Auch enthalten Mietverträge in aller Regel keine entsprechende Klausel, die den Vermieter zur Erstellung verpflichten würde. Fragt sich, ob sich ein entsprechender Anspruch aus den gesetzlichen Nebenpflichten des Vermieters ergibt.
Gesetzliche Nebenpflichten gemäß § 241 Absatz 2 BGB
So sind die Vertragsparteien eines Schuldverhältnisses gemäß § 241 Abs. 2 BGB „zur Rücksicht auf die Rechte, Schutzgüter und Interessen des anderen Teils“ verpflichtet. Aus dieser auslegungsbedürftigen Regelung hat das Amtsgericht Hohenschönhausen mit Urteil vom 30.03.2006, Az. 16 C 239/05 gefolgert, dass der Vermieter zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung als mietvertraglicher Nebenpflicht verpflichtet sei.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Anders jedoch der Bundesgerichtshof: Dieser hat mit Urteil vom 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08 ausdrücklich entschieden, dass ein Vermieter nicht dazu verpflichtet ist, „seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen“.
Da weder der Bundesgerichtshof diesen Satz in einer späteren Entscheidung revidiert noch der Gesetzgeber eine Änderung auf legislativer Ebene vollzogen hat, ist die Rechtslage also klar: Der Vermieter ist nicht zur Ausstellung einer Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet.
Ausnahme: Explizite Regelung im Mietvertrag
Eine solche Pflicht besteht nur dann, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.
Vermieter muss einzelne Mietzahlungen quittieren
Jedoch muss der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Quittungen über empfangene Mietzahlungen erteilen. Dabei handelt es sich um eine allgemeine gesetzliche Pflicht aus § 368 BGB, wonach Gläubiger „gegen Empfang der Leistung auf Verlangen ein schriftliches Empfangsbekenntnis (Quittung) zu erteilen“ haben.
Durch Vorlage der Quittungen über die monatliche Mietzahlung können Mieter genauso gut ihre Mietschuldenfreiheit nachweisen, wie es mit einer gesonderten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung der Fall wäre. Da die Ausstellung einer solchen pauschalen Bescheinigung für den Vermieter wesentlich einfacher zu bewerkstelligen ist, als jede Mietzahlung gesondert zu quittieren, sind die meisten Vermieter auch zur Ausstellung einer solchen Mietschuldenfreiheitsbescheinigung freiwillig bereit – trotz fehlender gesetzlicher Verpflichtung.
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