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Mietrecht | 03.12.2021

Geschäfts­schließung

BGH hält nichts von 50/50-Lösung bei Geschäfts­miete im Lockdown

50/50-Lösung zu pauschal

Die Geschäfts­schließungen in der Pandemie haben viele Einzel­händler in Bedrängnis gebracht: Mit einem Schlag alle Kunden weg - aber der Mietvertrag läuft weiter. Vermieter können zu Entgegen­kommen verpflichtet sein. Eine einfache Lösung zeichnet sich aber nicht ab.

Einzel­händler, die mit ihrem Vermieter über die Miete im Corona-Lockdown streiten, können voraussichtlich nicht auf eine pauschale Halbe/Halbe-Regelung hoffen. Wahrscheinlich müssen sämtliche Fälle vor Gericht einzeln genau geprüft werden, wie sich am Mittwoch am Bundes­gerichts­hof (BGH) in der Verhandlung eines Musterfalls aus Sachsen abzeichnete. Die obersten Zivil­richterinnen und -richter in Karlsruhe wollen ihr Urteil am 12. Januar verkünden.

Vermieter reagierten unterschiedlich auf Lockdown

Mit den behördlich angeordneten Schließungen im Kampf gegen das Virus waren vielen Geschäften von einem Tag auf den anderen die Einnahmen weg­gebrochen. Feste Kosten wie die Miete fielen natürlich weiter an. Manche Vermieter zeigten Entgegen­kommen, andere nicht. Der Gesetzgeber hatte im Dezember 2020 reagiert und zum Jahres­wechsel klargestellt, dass gewerbliche Mieter eine Anpassung ihres Miet­vertrags verlangen können, wenn sie wegen Corona-Maßnahmen schließen müssen oder ihr Geschäft nur mit starken Einschränkungen öffnen dürfen. Grundlage dafür ist Paragraf 313 im Bürgerlichen Gesetzbuch, in dem die sogenannte Störung der Geschäfts­grundlage geregelt ist. Damit ist gemeint, dass Mieter und Vermieter den Vertrag nicht in dieser Form geschlossen hätten, wenn ihnen zu der Zeit schon klar gewesen wäre, was die Zukunft bringt.

Das bedeutet aber nicht, dass Geschäfts­inhaber automatisch Anspruch darauf haben, dass ihnen ein Teil der Miete erlassen wird. Es ist zum Beispiel genauso möglich, dass der Vermieter nur einen Aufschub gewährt, also die fällige Miete stundet, aber nicht auf das Geld verzichtet. Die Gerichte haben bisher keine einheitliche Linie.

OLG Dresden: Risiko nicht allein von Mieter zu tragen

In dem ersten Fall, der jetzt am BGH geklärt wird, geht es um eine Filiale des Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz, die vom 19. März bis zum 19. April 2020 schließen musste. Der Vermieter will für die Zeit die volle Miete von rund 7850 Euro. Das Oberlandes­gericht (OLG) Dresden hatte entschieden, dass Kik nur ungefähr die Hälfte zahlen muss. Es gehe hier nicht um ein „normales“ Risiko, „sondern um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie“. Das Risiko einer solchen Systemkrise könne nicht einer Vertrags­partei allein zugewiesen werden.

BGH: 50/50-Lösung zu pauschal

Diese 50/50-Lösung ist den BGH-Richtern aber augenscheinlich zu pauschal. Sie sind der Meinung, dass zum Beispiel mitberücksichtigt werden muss, ob der betroffene Geschäfts­inhaber staatliche Hilfen oder Leistungen aus einer Betriebs­schließungs­versicherung bekommen hat. „Das dürfte eine umfassende Prüfung aller Umstände des Einzelfalls voraussetzen“, sagte der Vorsitzende Hans-Joachim Dose. Sein Senat tendiert daher dazu, das Dresdner Urteil aufzuheben. Die OLG-Richter müssten sich den Fall dann noch einmal genauer anschauen.

Vermieter-Anwalt: „Mieter und Vermieter sind keine Solidargemeinschaft“

Anwalt Thomas Winter, der vor dem BGH den Vermieter vertritt, argumentierte, der Vertrag sei 2013 für zehn Jahre geschlossen worden, also für 120 Monate. Bei dem einen Monat Lockdown gehe es um nicht einmal ein Prozent der vereinbarten Mietzeit. Ihm leuchte nicht ein, weshalb das Weiter­zahlen der Miete hier unzumutbar sein sollte. „Mieter und Vermieter sind keine Solidar­gemeinschaft.“

BGH-Richter: 50/50 wird Wirklichkeit nicht gerecht

Richter Peter Günter, der für das Verfahren zuständige Bericht­erstatter, sieht beide dagegen in einem Boot: „Es ist durchaus etwas, was beide betrifft, womit beide nicht gerechnet haben.“ Auch der Vermieter sei durch die Pandemie beeinträchtigt - so würde er im Lockdown wohl kaum einen neuen Mieter finden. Er plädierte dafür, immer den Einzelfall anzuschauen. Das Ergebnis 50/50 wäre zwar einfach, werde der Wirklichkeit aber nicht gerecht, sagte er.

Der Vertreter von Kik, BGH-Anwalt Siegfried Mennemeyer, warnte davor, im Fall des Textil-Discounters mit deutschland­weit rund 2600 Filialen einfach zu sagen, hier gehe es ja um einen großen Mieter. Man müsse sich jedes Objekt einzeln anschauen. (Az. XII ZR 8/21)

Quelle: dpa/DAWR/ab
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