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Wohnungseigentumsrecht | 20.09.2021

Schrott­immobilien

BGH vor Grundsatz­urteil zur Sanierung von Schrott­immobilien

Selbst eine völlig heruntergekommene Immobilie muss aller Voraussicht nach von der Eigentümer­gemeinschaft saniert werden

Wohnungs­eigentümer sind verpflichtet, ihre Immobilie gemeinschaftlich instand zu halten. Was aber, wenn die schon derart herunter­gekommen ist, dass eine Sanierung unverhältnismäßig viel kosten würde?

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Selbst eine völlig heruntergekommene Immobilie muss aller Voraussicht nach von der Eigentümer­gemeinschaft saniert werden, wenn sonst die weitere Nutzung unmöglich wäre. Auf dieses Urteil steuert der Bundes­gerichts­hof (BGH) in einem Streit aus Augsburg zu. Laut Gesetz entfällt zwar die Sanierungs­pflicht, wenn ein Gebäude „zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört“ ist. Damit dürften aber nur echte Zerstörungen durch Feuer oder Über­flutung gemeint sein, wie die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann in der Karlsruher Verhandlung am Freitag sagte - und kein Verfall. Die endgültige Ent­scheidung soll am 15. Oktober verkündet werden. (Az. V ZR 225/20)

BGH-Richter: „Alles, was wir hier an Grundsätzen aufstellen, wird auch für Wohnungen gelten“

In dem Augsburger Streit geht es um ein bau­fälliges Parkhaus, aber dieser Fall ist eher speziell. „Alles, was wir hier an Grund­sätzen aufstellen, wird auch für Wohnungen gelten“, sagte Stresemann. Nach Vor­beratungen hält ihr Senat deshalb eine großz­ügigere Auslegung des Paragrafen für problematisch. Die Richterinnen und Richter sehen die Gefahr, dass Eigentümern quasi die Wohnung entzogen wird - etwa weil ein einsturz­gefährdetes Treppenhaus nicht mehr betreten werden darf. Das mehr als 40 Jahre alte Augsburger Parkhaus mit 550 Stell­plätzen auf elf Etagen ist größtenteils stillgelegt. Das ist ein Problem, weil den Besuchern des nahen Kongress­zentrums Park­möglichkeiten fehlen. Nur eine GmbH will ihre drei Etagen weiter an das Hotel im Hotelturm vermieten, mit 115 Metern Höhe ein Wahrzeichen der Stadt.

Sanierung nicht vorgesehen

Die anderen Eigentümer - darunter zwei Große­igentümer - hatten wegen Mängeln beim Brandschutz mehrheitlich ein Nutzungs­verbot für das gesamte Parkhaus beschlossen. Eine gemeinsame Sanierung ist nicht vorgesehen, die GmbH könne höchstens auf eigene Kosten tätig werden.

Vorinstanzen: Ausnahmsweise auf die Sanierung

Bisher war die GmbH dagegen vergeblich vor Gericht vorgegangen. Das Landgericht München I hatte zuletzt entschieden, dass hier Aus­nahmsweise auf die Sanierung verzichtet werden könne. Deren Kosten würden auf 4,9 Millionen Euro geschätzt. Das sei mehr, als das heruntergekommene Parkhaus wert sei - rund 3,6 Millionen Euro.

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BGH ist nicht dieser Ansicht

Für den BGH ist das allerdings kein Argument. Eine mögliche wirtschaftliche Überforderung einzelner Eigentümer könne nicht dazu führen, dass eine Sanierung ausbleibe, sagte Stresemann. Sie legte den Park­haus-Eigentümern nahe, sich irgendwie zu einigen. Das wäre auch die Voraussetzung für eine Auflösung der Gemein­schaft.

Eventuell Abriss des Parkhauses

Im Augsburger Bau­ausschuss waren vor drei Monaten Pläne für einen Abriss des Parkhauses vorgestellt worden. Wie die Stadt damals berichtete, sollen dort eine Tiefgarage mit 635 Plätzen und ein weiterer, 66 Meter hoher Wohnturm samt Neben­gebäude entstehen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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