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Maklerrecht und Vertragsrecht | 10.02.2023

Reservierungs­gebühr

BGH vor Urteil: Dürfen Makler eine Reservierungs­gebühr verlangen?

Ur­teil zu einen Fall aus Sach­sen soll in den nächs­ten Wo­chen ver­kün­det wer­den

Das Traumhaus ist gefunden, die Finanzierung vielleicht noch nicht ganz geklärt. Umso besser, wenn der Makler verbindlich zusagt, dass bei ihm erst einmal kein anderer Käufer zum Zuge kommt. Was aber, wenn er dafür eine ordentliche Stange Geld kassiert?

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Immobilien­käufer, die befürchten, dass ihnen jemand ihr Traumhaus vor der Nase wegschnappt, lassen sich vielleicht auf eine Reservierung gegen Geld ein - aber ist so eine Vereinbarung zulässig? Bisher bewegen sich Makler wie Kunden in einer rechtlichen Grauzone, aber der Bundes­gerichts­hof (BGH) dürfte bald für mehr Klarheit sorgen. Die Karlsruher Richterinnen und Richter prüfen gerade einen Fall aus Sachsen. Das Urteil wollen sie in den nächsten Wochen verkünden.

Kläger verlangen Reservierungsgebühr zurück

Die Kläger wollten gern ein bestimmtes Einfamilien­haus kaufen, aber die Finanzierung war noch nicht in trockenen Tüchern. Das Makler-Unternehmen sagte ihnen zu, das Haus einen Monat lang exklusiv für sie zu reservieren - gegen eine Gebühr von 4200 Euro. Das war ein Prozent des Kaufpreises von 420.000 Euro. Beim Kauf sollte die Summe mit der Provision verrechnet werden. Aber dazu kam es nie: Die Kläger konnten das Geld für den Hauskauf doch nicht aufbringen. Jetzt wollen sie vom Makler die gezahlte Gebühr zurück.

BGH entschied bereits 2010 in einem ähnlichen Fall

Der BGH hatte sich 2010 schon einmal mit einem ähnlichen Fall befasst - und die fragliche Klausel damals für unwirksam erklärt. Die Richter sahen darin den Versuch, sich auch beim Scheitern der Vermittlungs­bemühungen eine erfolgs­unabhängige Vergütung zu sichern. Der Kunde habe davon herzlich wenig: Es könne ihm trotzdem passieren, dass der bisherige Eigentümer einen Rückzieher mache oder die Immobilie auf eigene Faust an jemand anderen verkaufe.

Eigene Reservierungsvereinbarung abgeschlossen

Ein Punkt ist diesmal allerdings anders. Damals stand die Klausel direkt in den vorformulierten Vertrags­bedingungen, der Kunde musste sie also mit unterschreiben oder es ganz bleiben lassen. In dem Fall jetzt gibt es eine eigene Reservierungs­vereinbarung, die sogar mehr als ein Jahr nach dem Makler­vertrag abgeschlossen wurde. Das ist deshalb relevant, weil Gerichte Bestimmungen in Allgemeinen Geschäfts­bedingungen nur dann kontrollieren können, wenn sie eine sogenannte Nebenabrede zum eigentlichen Vertrag sind. Hier könnte der große zeitliche Abstand für eine eigenständige Vereinbarung sprechen, sagte Koch. Anderer­seits werde inhaltlich direkt auf den Makler­vertrag Bezug genommen - zum Beispiel wenn es darum geht, dass die Gebühr auf die Provision angerechnet werden soll.

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Rückzahlungsanspruch wegen fehlender notarieller Beurkundung?

Die Kläger würden auch dann ihr Geld zurück­bekommen, wenn man für die Reservierungs­vereinbarung einen Notar gebraucht hätte. Zur Frage, wann das nötig ist, gibt es nur sehr alte BGH-Recht­sprechung aus den 1980er Jahren. Damals meinten die Richter: wenn die Gebühr mehr als 10 bis 15 Prozent der vereinbarten Provision beträgt. Der Gedanke dahinter ist, dass sich niemand dazu gedrängt fühlen soll, die Immobilie zu kaufen, nur weil er schon so viel Geld ausgegeben hat. Koch deutete an, dass die Richter hier möglicher­weise Änderungs­bedarf sehen. Man könne sich fragen, ob dieser Wert aus heutiger Sicht noch angemessen sei. Zum einen sei die Spanne sehr groß. Zum anderen seien die Provisionen je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. In dem Fall betrug die Gebühr 14,37 Prozent der Provision. Das Landgericht Dresden hatte sie deshalb in zweiter Instanz auch ohne notarielle Beurkundung für zulässig gehalten.

Anwalt warnt vor willkürlichen Grenzen

Der Vertreter der Kläger, Christian auf der Heiden, warnte davor, eine neue willkürliche Grenze festzulegen. „Der Markt wird sich dann darauf einstellen“, sagte er - und den Spielraum maximal ausreizen. Das werde immer zulasten der Kunden ausgehen. Für den Makler argumentierte BGH-Anwalt Christian Zwade, die Vereinbarung sei 2020 in den Hochzeiten des Immobilien­booms geschlossen worden. Warum solle man Kauf­interessenten die Möglichkeit nehmen, sich eine Immobilie eine Zeit lang exklusiv zu sichern?

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Reservierungsgebühren (noch) nicht allzu häufig

Nach den Erfahrungen des Immobilien­verbands Deutschland (IVD) sind Reservierungs­vereinbarungen gegen Gebühr in der Branche nicht sonderlich weit verbreitet. Die unsichere Rechtslage habe bei den Maklern zusätzlich zu Zurück­haltung geführt, sagte der IVD-Justiziar und stellvertretende -Bundes­geschäfts­führer Christian Osthus. „Viele sagen sich: Das könnte man zwar machen - aber ob das dann hält oder nicht, ist ungewiss.“ Am häufigsten fänden sich Reservierungs­gebühren derzeit beim Kauf von Neubau­wohnungen direkt vom Bauträger.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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