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Immobilienrecht und Mietrecht | 03.01.2016

Modernisierung

Mit einer Modernisierung lässt sich die Attraktivität der Eigentumswohnung steigern

Werterhaltung der Eigentumswohnung

Mit Modernisierungen lässt sich die Attraktivität einer Eigentumswohnung steigern. Dafür müssen nicht unbedingt Unsummen ausgegeben werden. In einigen Fällen muss aber erst die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden.

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Modernisierung steigert den Wert der Eigentumswohnung

Ein neues Badezimmer, eine moderne Küche oder einfach nur ein neuer Anstrich - wer in seine Eigentumswohnung investiert, tut auch etwas für die Werterhaltung. Anders als bei Häusern können in Eigentumswohnungen aber nicht alle Arbeiten einfach so in Auftrag gegeben oder ausgeführt werden. In einigen Fällen müssen bauliche Veränderungen mit der Eigentümergemeinschaft abgestimmt und von ihr beschlossen werden. Dazu gehören etwa Veränderungen an der Außenwand eines Gebäudes, also die Errichtung eines Balkons, einer Terrasse oder Veränderungen an der Fassade.

Bauliche Veränderungen müssen durch Eigentümergemeinschaft genehmigt werden

Auch für die Anbringung einer Markise an der Fassade muss die Eigentümergemeinschaft grünes Licht geben. Gleiches gilt beispielsweise auch für den Austausch von Außenfenstern. Wenn die Raumaufteilung verändert und innerhalb der Wohnung eine tragende Wand durchbrochen werden soll, muss dies die Eigentümergemeinschaft ebenfalls genehmigen. Der Grund: Es könnte die Statik eines gesamten Gebäudes betroffen sein.

Ansonsten haben Wohnungseigentümer bei Modernisierungen innerhalb ihrer eigenen vier Wände aber weitgehend freie Hand. Die Erneuerung eines Badezimmers oder das Verlegen von Parkettböden sowie neue Türrahmen und Türen sind in aller Regel problemlos realisierbar. Andere Eigentümer können das nicht verhindern. Das gilt oft selbst beim Austausch eines leisen Teppichbodens gegen einen lauteren Holzfußboden, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschied. Denn nach Ansicht der Richter gelten beim Schallschutz in Wohnungen die Grenzwerte der Bauzeit des Hauses (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.02.2015, Az. V ZR 73/14).

Auch eine neue Einbauküche können Eigentümer ohne weiteres einbauen. Sie kann zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen. Will der Eigentümer die Wohnung anschließend vermieten, sollte er kein eigenwilliges Design wählen - das könnte die Chancen mindern, einen Mieter zu finden. Grundsätzlich sind schlichte und zurückhaltende Einbauten ratsam, denn sie sprechen erfahrungsgemäß einen größeren Kreis an.

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Modernisierung muss nicht teuer sein

Nicht immer sind große Investitionen nötig. Manchmal reichen schon neue Badarmaturen oder Schönheitsreparaturen wie Maler- und Tapezierarbeiten, um Wert und Attraktivität der Wohnung zu steigern. Im Schnitt müsse man dabei mit mehreren hundert Euro rechnen. Bei größeren Modernisierungen können Kosten in Höhe von mehreren tausend Euro anfallen. Auch energietechnische Ein- und Ausbauten können sehr teuer werden. Hier sollte genau nach gerechnet werden, ob sich das rentiert. Zu den kostenintensivsten Umbauten gehört auch der Einbau eines altersgerechten Badezimmers. Dafür müssen Kosten zwischen 6000 und 18 000 Euro veranschlagt werden.

Gut geplante Umbauten und Renovierungen können sich später bezahlt machen

Gut geplante Umbauten und Renovierungen sind immer auch eine Form der Geldanlage. Die Ausgaben können sich bezahlt machen, wenn eines Tages eine Vermietung der Immobilie ansteht. Hochwertige Ausstattung wird von Mietern oft gut angenommen und kann auch zu einer leichteren Vermietbarkeit oder höheren Mieten führen. Größere Modernisierungen lohnen sich oft vor allem dann, wenn die Wohnung ansonsten nur schlecht zu verkaufen oder zu vermieten ist. Das sollte aber vorab genau kalkuliert werden.

Bei der Größe der Modernisierung sollte man die Lage und die Mieten des lokalen Wohnungsmarktes im Auge behalten

Ob sich die Investitionen für eine größere Modernisierung der Eigentumswohnung überhaupt lohnen, hängt letztendlich auch von der Lage und von den Mieten am lokalen Wohnungsmarkt ab. Für die Vermietung gilt: Luxusmodernisierungen wie vergoldete Wasserhähne rechnen sich oft nicht. Sie lassen sich im Wege der zulässigen Modernisierungsmieterhöhung meist nicht refinanzieren. Allenfalls in Luxuswohnlagen könnten Mieter solche Modernisierungen eventuell auch entsprechend vergüten.

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Modernisierungen können bei Vermietung von den Werbekosten steuerlich abgeschrieben werden

Immobilienbesitzer sollten bei der Kosten-Nutzen-Rechnung auch steuerliche Aspekte mit einbeziehen. Bei Vermietung kann der Erhaltungsaufwand entweder sofort oder gleichmäßig verteilt auf die nächsten zwei bis drei Jahre als Werbungskosten steuerlich abgeschrieben werden. Also beispielsweise der Austausch von Fenstern, eine Bad-Renovierung, neue Bodenbeläge oder der Austausch der Heizungsanlage. Auch wer die Eigentumswohnung selbst nutzt, kann Renovierungskosten unter bestimmten Voraussetzungen anteilig als Betriebsausgaben absetzen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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