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Wohnungseigentumsrecht | 27.02.2023

Beschluss­zwang

Pool-Bau ohne Absprache? BGH dürfte auf „Beschluss­zwang“ pochen

Bun­des­ge­richts­hof sieht eher kei­nen Spiel­raum für Aus­nah­men

Die einen wollen an der Anlage etwas verändern, die anderen sind dagegen - Bauvorhaben sorgen in Eigentümer­gemeinschaften oft für Streit. Seit gut zwei Jahren gelten dafür neue Regeln. Jetzt erreichen die ersten Fälle die letzte Instanz.

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Wohnungs­eigentümer sollten in Zukunft wohl besser davon absehen, Bauvorhaben auf eigene Faust anzupacken, ohne vorher die Zustimmung der Gemein­schaft eingeholt zu haben. Nach neuer Rechtslage gilt seit gut zwei Jahren ein sogenannter Beschluss­zwang - und der Bundes­gerichts­hof (BGH) sieht eher keinen Spielraum für Ausnahmen, wie sich am Freitag in einer Verhandlung abzeichnete.

Neue Rechtslage seit Dezember 2020

In dem Fall aus Bremen geht es um ein Doppelhaus, also nur um eine Zweier­gemeinschaft. Der Garten gehört zum Gemeinschafts­eigentum. Die eine Seite hat ohne Absprache angefangen, in ihrer Hälfte einen Pool zu bauen. Die Nachbarin ist dagegen und klagt auf Unter­lassung. Seit Dezember 2020 ist ein grundlegend reformiertes Wohnungs­eigentums­gesetz in Kraft. Eine wichtige Neuerung ist, dass bauliche Veränderungen am gemeinschaft­lichen Eigentum nur noch möglich sein sollen, wenn vorher alle darüber abgestimmt haben.

Gleich­zeitig haben die einzelnen Eigentümer bei bestimmten Vorhaben einen Anspruch darauf, dass ihnen die Durchführung per Beschluss gestattet wird. Das gilt für Baumaßn­ahmen, die die Politik besonders fördern möchte - zum Beispiel wenn eine Tiefgarage Lade­stationen für Elektro-Autos bekommen soll. Und auch für bauliche Veränderungen, „durch die kein Wohnungs­eigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird“, wie es in der Gesetzes­begründung heißt.

„Förmelei“ oder sinnvolle Vorprüfung?

Die Nachbarn mit dem Pool meinen, dass hier niemand beeinträchtigt werde. Das Pochen auf einen Beschluss sei daher „bloße Förmelei“. Das Landgericht Bremen hatte den Pool-Bau dagegen zuletzt genau daran scheitern lassen. Ohne Beschluss keine Duldungs­pflicht, so das Urteil - „ein Wohnungs­eigentümer könnte sonst folgenlos gegen den Beschluss­zwang und das Vorbefassungs­gebot verstoßen“. Die obersten Zivil­richter in Karlsruhe sehen das nach ersten Beratungen ähnlich.

Der Gesetzgeber habe sich bewusst für den Beschluss­zwang entschieden, sagte die Vorsitzende Bettina Brückner. In früheren Fällen nach altem Recht, das in diesem Punkt nicht so eindeutig war, hatte der Senat einen Rückbau für unverhältnismäßig gehalten. Aber hier sei gerade erst die Grube ausgehoben. „Ist es wirklich Formalismus?“, fragte Brückner. Oder sei es nicht doch vielleicht Sache des Bauwilligen, zu Gericht zu gehen, um das klären zu lassen? Dieses prüft, ob Anspruch auf einen gestattenden Beschluss besteht, und erteilt dann die Genehmigung.

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Urteil soll am 17. März verkündet werden

Der Anwalt der Nachbarn mit dem Pool, Siegfried Mennemeyer, sagte, das werde der Situation in einer Zweier­gemeinschaft nicht gerecht. In dem Doppelhaus habe bisher jeder gemacht, was er wollte. Eine Eigentümer­versammlung habe es noch nie gegeben. Brückner kündigte an, dass ihr Senat den Fall noch einmal beraten werde. Schließlich gehe es um eine wichtige Weichen­stellung für das neue Recht.

Das Urteil soll am 17. März verkündet werden. Sollten die Richter bei ihrer Linie bleiben, dürften Eigentümer­verbände zufrieden sein. Michael Nack vom Verbraucher­schutz­verein Wohnen im Eigentum sagte, für den Frieden in der Gemein­schaft sei es sinnvoller, wenn Bauwillige ihren Mit­eigentümern von vornherein reinen Wein einschenkten. Es solle eben nicht so sein, dass die Anderen vor vollendete Tatsachen gestellt würden und dann um eine nach­trägliche Genehmigung gefeilscht werde.

Auch Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland meint: „Würde der BGH den Eigentümern mit dem Pool Recht geben, würde das die Beschluss­kompetenz der Gemein­schaft vollständig aushebeln.“ Außerdem würde das Prozess­risiko auf die Gemein­schaft abgewälzt.

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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