Mieter haben das Recht zu erfahren, wie sich die Höhe ihrer Miete berechnet - ob und ab wann dieser Anspruch auf Auskunft verjähren kann, steht derzeit beim Bundesgerichtshof (BGH) auf dem Prüfstand. Nach erster Einschätzung durch den zuständigen Senat schien sich eine salomonische Lösung abzuzeichnen: Demnach würde ein Anspruch auf Auskunft zwar durchaus verjähren - allerdings nicht wie bisher drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses.
Richter sprach von einem „verhaltenen Anspruch“
Sondern erst drei Jahre ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter eine solche Auskunft erstmals verlangt. Der Vorsitzende Richter sprach dabei von einem „verhaltenen Anspruch“. Ein Urteil soll am 12. Juli verkündet werden. Bisher lief die Frist drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrags ab. Wem danach erst Zweifel an der Höhe der verlangten Miete kamen, der konnte zwar trotzdem klagen, aber hatte keinen Anspruch mehr auf dafür eventuell entscheidende Auskünfte.
Verstöße gegen Mietpreisbremse geltend gemacht
Konkret geht es um vier gleichzeitig verhandelte Fälle von Berliner Mietern, für die stellvertretend der Rechtsdienstleister Conny GmbH (früher Wenigermiete.de) klagt. Er macht Verstöße gegen die Mietpreisbremse geltend. „Es kann nicht sein, dass dieser Auskunftsanspruch selbstständig verjährt, bevor der Zahlungsanspruch geltend gemacht ist oder selbst verjährt“, sagte Rechtsanwältin Christina Heber, die für Conny die Mieter in den Vorinstanzen vertreten hatte.
Vermieter lehnten relevante Auskunft ab
Die beklagten Vermieter hatten sich geweigert, die aus Sicht der Kläger zu viel entrichtete Miete zurückzuzahlen. Sie hatten es unter anderem aber auch abgelehnt, bestimmte Angaben zu den Wohnungen zu machen und sich dabei auf die jeweils verstrichene Verjährungsfrist berufen. Informationen zu Modernisierung, Baujahr oder auch der vom Vormieter gezahlten Miete sind aber für die Einschätzung wichtig, ob die vereinbarte Miete zu hoch ist. Außerdem können Mieter so besser einschätzen, ob sich eine Klage lohnt oder nicht.
Vorinstanzen urteilten zugunsten der Mieter
In drei Fällen hatten die Vorinstanzen zugunsten der Mieter geurteilt. Der Vermieter sei durch eine Verjährung nicht vor einer Inanspruchnahme auf Rückzahlung geschützt, hatten die zuständigen Kammern des Landgerichts Berlin argumentiert. Schließlich sei die Auskunft eine Voraussetzung dafür, Ansprüche durchzusetzen. Eine Verjährung trage nicht zum Rechtsfrieden bei.
Urteil mit großer Tragweite
Nach Angaben von Heber geht es in allen vier Verfahren um gegebenenfalls zu viel gezahlte Miete für 6 bis 48 Monate und dabei um zu viel gezahlte Beträge von 155 bis 300 Euro monatlich. Darüber hinaus würde eine gesenkte Miethöhe auch künftig für die betroffenen Mieter gelten - zwei wohnen noch in der jeweiligen Wohnung. Ein Urteil könnte aus Sicht von Conny große Tragweite haben für Mieter mit älteren Mietverträgen.
Wohnungen liegen in besonders begehrten Vierteln
Die Landesregierungen können seit Juni 2015 „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ ausweisen. Auch die Berliner Wohnungen in den vier BGH-Verfahren liegen in solch besonders begehrten Vierteln. Dort gilt dann etwa, dass Vermieter beim Einzug neuer Mieter höchstens zehn Prozent auf die örtliche Vergleichsmiete draufschlagen dürfen. Es gibt aber Ausnahmen: Zum Beispiel für neue oder modernisierte Wohnungen oder wenn schon der bisherige Mieter mehr gezahlt hat.
