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Wohnungseigentumsrecht | 04.10.2022

Mängel

Wann dürfen Eigentümer Mängel geltend machen?

BGH für flexible Lösung

Die Kinderspiel­flächen im Innenhof sind auf einer zugeschütteten Kiesgrube errichtet. Proben ergaben Hinweise auf eine krebs­erregende, umwelt­gefährdende Substanz. Eine Gesetzes­reform wirft die Frage auf, wer prozessb­efugt ist. Nicht das einzige Problem an diesem Fall.

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Immobilien­käufer bekommen vom Bundes­gerichts­hof (BGH) voraussichtlich weitreichende Möglichkeiten, um trotz einer Gesetzes­reform Mängel einklagen zu können. Es erscheine nicht sinnvoll, dass nur noch Eigentümer­gemeinschaften gegen Mängel an gemein­schaftlichem Eigentum vorgehen könnten, sagte die Vorsitzende Richterin des fünften Zivilsenats, Bettina Brückner. Wiederum wäre es für Betroffene „extrem schlecht“, wenn sie nicht auch einzeln wegen Mängeln klagen könnten. Das Urteil will Brückner am 11. November verkünden (Az. V ZR 213/21). Es gehe um ein „ganz, ganz dringendes Problem für die Praxis“, sagte die Richterin. Auch nach Einschätzung von Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund könnte das Verfahren um ein Grundstück in München grundsätzliche Bedeutung für zahlreiche Altfälle haben.

Hintergrund des Rechtsstreits

Hintergrund des Rechts­streits ist, dass es im Wohnungs­eigentums­gesetz in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung einen Paragrafen gab, aus dem abgeleitet wurde, dass Eigentümer­gemeinschaften Mängelr­echte aus individuellen Kauf- oder Werk­verträgen der Erwerber durch Beschluss an sich ziehen und durchsetzen können. Bei einer Gesetzes­reform entfiel diese Regelung der „Vergemeinschaftung durch Beschluss“ aber ersatzlos. Fachleute ziehen daraus bislang unter­schiedliche Schlüsse, wer nun Prozesse führen darf.

Konkreter Fall: Schadstoffbelastung im Boden

Im konkreten Fall verlangen die neuen Wohnungs­eigentümer von einer Immobilien­firma die Sanierung eines schadstof­fbelasteten Grundstücks. Ferner wollen sie, dass die Altlasten als Mangel anerkannt werden. Bei einer Untersuchung des Bodens auf einer zugeschütteten Kiesgrube war aufgefallen, dass das Grundstück mit Benzo(a)pyren belastet ist. Die Substanz gilt als giftig, umwelt­gefährlich und krebs­erregend.

Im Innenhof befinden sich laut Richterin Brückner unter anderem Kinderspiel­flächen. Ein Gutachter hatte laut BGH vorgeschlagen, dort den Boden bis zu einer Tiefe von 30 Zentimetern auszutauschen. Das Immobilien­unternehmen ließ aber nur 20 Zentimeter des Oberbodens sanieren. Eine einst geplante Tiefgarage, derentwegen tiefere Schichten entfernt worden wären, wurde nie gebaut.

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WEG zieht Rechtsstreit an sich und klagt

In Eigentümer­versammlungen 2014 und 2015 beschlossen die Wohnungs­besitzer mehrheitlich, die „Ansprüche der Gemein­schaft der Wohnungs­eigentümer“ wegen Altlasten im Innenhof und im südlichen Außenb­ereich gerichtlich geltend zu machen. Zuletzt verurteilte das Oberlandes­gericht München die Immobilien­firma zur Beseitigung der Altlasten - jedoch nur, soweit jeweils der Wert von 0,5 Milligramm Benzo(a)pyren je Kilogramm überschritten wird. Das Unternehmen will am BGH erreichen, dass die Klage abgewiesen wird. Die Eigentümer wiederum möchten, dass ihrer Klage vollumfänglich stattgegeben wird.

BGH wird Rechtssache voraussichtlich zurückverweisen

Der BGH wird das Verfahren voraussichtlich zurück­verweisen, weil wichtige Fragen in den vorherigen Instanzen nicht geklärt worden seien. Es gebe beispiels­weise keine Erkenntnisse über die Belastung in tieferen Boden­schichten, erläuterte Richterin Brückner. Diskutiert wurde auch darüber, dass die Verkäuferin Verträge trotz des Wissens um mögliche Altlasten, aber ohne detaillierte Hinweise darauf geschlossen hatte.

Nach der Reform des Wohnungs­eigentums­gesetzes hatte der BGH 2021 entschieden, was mit Verfahren ist, die einzelne Wohnungs­eigentümer vor der Änderung begonnen hatten: Sie dürfen ihre Prozesse weiterführen - solange die Eigentümer­gemeinschaft nicht aktiv ein­schreitet und dies schriftlich dem jeweiligen Gericht mitteilt.

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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