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Immobilienrecht und Mietrecht | 18.11.2015

Mieterhöhung

Auch bei Wohnflächenabweichung muss bei Mieterhöhungen Kappungsgrenze eingehalten werden

Tatsächliche Größe der Wohnung bei Mieterhöhungen entscheidend

Mieten dürfen nicht einfach sprunghaft erhöht werden - dies gilt selbst dann, wenn die Wohnung sehr viel größer ist als im Vertrag beschrieben. Zwar ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) bei Mieterhöhungen die tatsächliche Größe einer Wohnung entscheidend. Weicht diese von der im Vertrag angegebenen Fläche ab, darf die Miete auf einmal aber höchstens um bis zu 20 Prozent steigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14).

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Vermieterin verlangt Anpassung der Miete an vertragliche angegebene Wohnfläche

Dem Urteil lag ein Fall aus Berlin zugrunde. Eine Vermieterin hatte die Kaltmiete von rund 630 Euro um 300 Euro erhöhen wollen. Sie begründete dies unter anderem damit, dass die Fünf-Zimmer-Wohnung nahe dem Savignyplatz mehr als 50 Quadratmeter größer ist als im Mietvertrag angegeben. Der Mieter war nur mit einer Erhöhung um rund 95 Euro einverstanden.

Die hiergegen gerichtete Klage der Vermieterin war erfolglos.

Mieterhöhung darf gesetzliche Kappungsgrenze nicht überschreiten

Nach Ansicht des Landgerichts Berlin kam eine weitere Mieterhöhung nicht in Frage, weil ansonsten die gesetzliche Kappungsgrenze überschritten würde.

Nach Paragraf 558 BGB können Mieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren aber nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden, in Gebieten mit knappem Wohnraum - wie in Berlin - nur um 15 Prozent.

BGH bestätigt Notwendigkeit der Einhaltung der Kappungsgrenze

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Notwendigkeit, dass die Kappungsgrenze eingehalten werden muss.

Das Gericht entschied aber zugleich, dass für die Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist, egal wie hoch die Abweichung im Vertrag ist. Paragraf 558 solle es dem Vermieter ermöglichen, eine „angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen“. Von seiner früheren Rechtsprechung, wonach der Vermieter an der im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, wich der Bundesgerichtshof somit ab.

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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