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Wohneigentumsrecht | 17.06.2019

Sanierung

Auf eigene Faust saniert: Eigentümer müssen Sanierungen selbst zahlen

Kein Anspruch auf Kosten­ersatz für irrtümlich eigenmächtige Instand­setzung der Fenster

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.06.2019, Az. V ZR 254/17)

Ein Mann lässt sich neue Fenster einbauen. Später stellt sich heraus: Das hätte die Eigentümer­gemeinschaft finanzieren müssen. Auf den Kosten bleibt er sitzen. Warum er von dem Urteil trotzdem profitiert.

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Für Wohnungs­besitzer ist es sowohl eine gute als auch eine schlechte Nachricht: Wer auf eigene Faust Sanierungen am Gebäude veranlasst, kann dafür nicht mehr nachträglich die Eigentümer­gemeinschaft zur Kasse bitten. Das gilt selbst dann, wenn jemand fälschlicher­weise angenommen hat, dass er sich um die Arbeiten selbst kümmern muss, wie der Bundes­gerichts­hof entschied. Für alle anderen Eigentümer ist das von Vorteil. Sie müssen keine Renovierungen mehr mitbezahlen, die nicht im Voraus gemeinsam beschlossen wurden. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.06.2019, Az. V ZR 254/17)

Instandsetzungen müssen gemeinschaftlich entscheiden werden

Das schütze die Gemein­schaft vor unerwarteten Forderungen, sagte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann. Im Gesetz sei klar geregelt, dass die Eigentümer über Instand­setzungen gemeinschaftlich entscheiden. „Dieses Verfahren muss eingehalten werden.“

BGH verschärft eigene Rechtsprechung

Mit dem Urteil verschärft der Senat seine eigene Rechtsprechung. Bisher war es in bestimmten Fällen möglich, erst die Handwerker kommen zu lassen und die Kosten dann der Gemein­schaft aufzubürden -nämlich immer dann, „wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen“, wie es in einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2015 heißt.

Abstimmung auch für zwingend notwendige Maßnahmen erforderlich

Das ist für die Richter jetzt kein Kriterium mehr. Auch über Maßnahmen, die zwingend notwendig seien, müsse vorher abgestimmt werden, sagte Stresemann. Denn auch hier gebe es einen Gestaltungs­spielraum. Beispiels­weise könnten die Eigentümer sich darüber Gedanken machen, ob sie die Sanierung mit anderen Arbeiten verbinden oder welche Handwerker sie beauftragen wollen.

Ausnahme: Maßnahmen zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens

Eine Ausnahme gibt es nur noch bei Maßnahmen, „die zur Abwendung eines dem gemeinschaft­lichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind“. Bei einem Wasser­rohr­bruch kann also selbstverständlich jeder schnell den Notdienst rufen. Und vor der Reparatur eines Dach­flächen­fensters, das nicht mehr schließt, muss nicht erst die Eigentümer­versammlung einberufen werden.

Der Fall, den der Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte, warf noch einmal besondere Fragen auf. Denn hier hatte der Kläger die Eigentümer­versammlung nicht absichtlich übergangen. Er konnte gar nicht wissen, dass die Sanierung nicht in seine Zuständigkeit fiel.

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Eigentümer ließ Fenster auf eigene Rechnung erneuern

Der Mann hatte sich in seiner Hamburger Wohnung 2005 für rund 5.500 Euro neue Fenster einsetzen lassen. Damals waren sämtliche Eigentümer der Überzeugung, dass das seine Richtigkeit hat - alle anderen hielten es genauso. Erst Jahre später stellte sich durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs in einem anderen Fall heraus, dass die Grundregeln der Gemein­schaft falsch interpretiert wurden. Tatsächlich wäre der Austausch der Fenster seit jeher Sache der Gemein­schaft gewesen.

Schutz der anderen Eigentümer geht vor

Trotzdem bleibt der Mann nun auf den Kosten sitzen. Alles andere „liefe den schutz­würdigen Interessen der anderen Wohnungs­eigentümer zuwider“, begründete der Bundesgerichtshof seine Entscheidung. „Sie müssen ihre private Finanz­planung (...) nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden.“

Die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann wies darauf hin, dass in der Hamburger Eigentümer­gemeinschaft mit mehr als 200 Wohnungen der Austausch der Fenster über viele Jahre hinweg falsch gehandhabt worden sei. Bekäme der Kläger Recht, würden bestimmt noch etliche andere Eigentümer Geld zurückhaben wollen. Deren Forderungen müsste wiederum der Kläger mit­finanzieren - ein kompliziertes Hin und Her. „Da scheint es uns besser zu sagen: Schnitt - die neue Regelung gilt.“

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Eigentümerverband Haus & Grund begrüßte die Entscheidung

„In dem Einzelfall ist das nicht gerecht“, räumte Rechts­referentin Julia Wagner ein. Unterm Strich mache es das Urteil aber einfacher und ver­ständlicher und kürze Streitig­keiten ab. Künftig könne sich jeder darauf verlassen, dass er keine Sanierung mit finanzieren muss, über die nicht abgestimmt wurde. „Davon profitiert auch der Einzelne.“

Gleich­zeitig stehe der einzelne Eigentümer mehr in der Verantwortung, sagte Julia Wagner. Sie empfiehlt deshalb, sich gründlich schlau zu machen und genau abzusichern, bevor man eine Arbeit in Angriff nimmt.

Quelle: dpa/DAWR/ab

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