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Immobilienrecht und Mietrecht | 20.11.2017

Zahlungs­verzug

BGH-Urteil: Kündigung des Mietvertrags nach Zahlungs­verzug wegen zu hoher Mietminderung rechtens

Zur Berechnung des Rückstands ist vereinbarte und nicht geminderte Miete maßgebend

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16)

Mieter können bei Mängeln die Miete mindern. Doch Vorsicht: Wer zu viel mindert, muss mit einer Kündigung rechnen. Denn durch die geringere Mietzahlung kann ein Zahlungs­verzug entstehen, der ab einer gewissen Grenze Folgen hat.

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Geraten Mieter in Zahlungs­verzug, müssen sie mit der Kündigung rechnen. Laut Gesetz darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monat­smieten in Verzug ist.

Vereinbarte Miete ist maßgeblich zur Berechnung des Mietrückstands

Streiten sich Mieter und Vermieter um eine Miet­minderung, gilt: Messlatte für den kündigungsrelevanten Rückstand ist die vereinbarte Miete, nicht die geminderte. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichts­hofes hervor (Az.: VIII ZR 193/16).

Mietminderung kann Kündigung nach sich ziehen

In dem verhandelten Fall hatte der Mieter wegen des Zustands des Teppich­bodens seine Miete gemindert. Statt der vereinbarten rund 480 Euro zahlte er deshalb einmal nur rund 408 Euro. Im darauffolgenden Monat überwies der Mieter die Miete erst Mitte des Monats und zahlte lediglich rund 403 Euro. Der Vermieter kündigte dem Mieter. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Räumung, das Landgericht wies die Klage hingegen ab.

Kündigung wegen zu hoher Mietminderung und verspäteter Mietzahlung rechtmäßig

Der Bundesgerichtshof entschied: Zwar sei hier eine Miet­minderung in Höhe von 5 Prozent berechtigt gewesen. Damit hätte der Mieter aber rund 456 Euro zahlen müssen. Die verspätete Über­weisung und die zu hohe Minderung haben insgesamt zu einem Zahlungs­rückstand in Höhe von rund 500 Euro geführt. Die Kündigung war daher rechtens. Die vorherigen Instanzen seien bei der Berechnung des Rückstands zu Unrecht von der geminderten Miete ausgegangen. Verhindert hätte die Kündigung nur der volle Ausgleich des Rückstands.

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Quelle: dpa/DAWR/ab

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