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Immobilienrecht und Mietrecht | 01.11.2017

Wohnfläche

BGH-Urteile: Mit­entscheidend für Miet­erhöhung ist tatsächliche Wohnfläche

BGH verneint Toleranz­grenze von 10 Prozent für Wohnungs­größe

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14)

Bei Mieterhöhungen auf die orts­übliche Vergleichs­miete kommt es auch auf die tatsächliche Wohnungs­größe an. Ist im Mietvertrag eine größere Wohnfläche angegeben, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen. Auch eine zehn-prozentige Toleranz­grenze gibt es nicht mehr, befand der Bundes­gerichts­hof (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14).

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Doch es gibt dabei ein „Aber“: Hält ein Mieter die Angaben des Vermieters im Miet­erhöhungs­schreiben zur Wohnfläche für falsch, reicht es nicht aus, die Wohnungs­größe einfach zu bestreiten. Der Mieter muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, weshalb er die Wohnflächen­angaben für falsch hält, entschied ebenfalls der Bundesgerichtshof (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 31.05.2017, Az. VIII ZR 181/16).

Vermessung der Wohnung durch Mieter zumutbar

Dem Mieter sei es zumutbar, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und eventuell abweichende Flächen­werte vorzutragen. Es genüge, wenn der Mieter dem Vermieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegen hält.

Ermittlung der Wohnfläche

Bei der Ermittlung der Wohnfläche zählen nach Angaben des Mieter­bundes alle Räume innerhalb der Wohnung. Die Flächen von Zubehör­räumen, wie Keller oder Garagen zählen nicht mit. Bei Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden die Grund­flächen oft nur zu einem Viertel berücksichtigt. Bei älteren Miet­verträgen - vor 2004 abgeschlossen - können die Flächen bis zur Hälfte angerechnet werden.

Grundfläche unter Dachschrägen oder Flächen nur bedingt anrechenbar

Grund­flächen unter Dach­schrägen oder Flächen mit geringer Raumhöhe dürfen nicht voll angerechnet werden. Das ist nur gerechtfertigt, soweit die Räume oder Raumteile eine lichte Höhe von mindestens zwei Metern aufweisen. Raumteile mit einer lichten Höhe von einem Meter bis unter zwei Meter werden nur zur Hälfte angerechnet und Raumteile mit einer lichten Höhe von unter einem Meter überhaupt nicht.

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Quelle: dpa/DAWR/ab

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