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Mietrecht | 13.01.2022

Miet­anpassung im Lockdown

BGH: Anspruch auf Miet­anpassung im Lockdown für Geschäfts­treibende möglich

Es kommt auf den Einzelfall an

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.01.2022, Az. XII ZR 8/21)

Ur­plötzlich stand im Frühjahr 2020 vieles still: Wegen des Coronavirus mussten von einem Tag auf den anderen auch Geschäfte schließen. Fixe Kosten wie Miete liefen aber weiter. Für Streit­fälle hat der Bundes­gerichts­hof jetzt eine Richtschnur vorgegeben.

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Einzel­händler können auf Miet­minderungen hoffen, wenn ihre Geschäfts­räume wegen der Corona-Pandemie im Lockdown geschlossen bleiben mussten. Allerdings gibt es keine pauschale Regelung wie eine Aufteilung der Kosten je zur Hälfte auf Mieter und Vermieter. Es müssten immer sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden, entschied der Bundes­gerichts­hof (Az. XII ZR 8/21). Mieter können also nicht immer eine Anpassung der Miete verlangen. Komplizierte Prozesse dürften folgen.

Große Geschäftsgrundlage betroffen

Durch die Corona-Pandemie habe sich ein Lebens­risiko ver­wirklicht, das von Miet­verträgen ohne eine entsprechende Regelung nicht erfasst werde, befanden die Richter. Das könne keiner Vertrags­partei allein zugewiesen werden. Der Lockdown im Frühjahr 2020 betreffe die sogenannte große Geschäfts­grundlage, hieß es. „Darunter versteht man die Erwartung der vertrag­schließenden Parteien, dass sich die grund­legenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmen­bedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozial­existenz nicht erschüttert werde.“

Mangel des Mietgegenstandes liegt nicht vor

Ein Mangel im Sinne des Gesetzes liege aber nicht vor, denn die Händler hätten die Räume weiter nutzen können, erläuterte der Vorsitzende Richter Hans-Joachim Dose. Betroffen von den staatlichen Maßnahmen seien nicht Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts, sondern lediglich die Nutzungsart und der Publikums­verkehr.

In Streit­fällen müssen Gerichte nun also für jeden Fall einzeln prüfen, wie hoch die Umsatz­einbußen waren. Dabei gehe es um die konkrete Filiale, nicht um den Konzern, betonte Dose. Berücksichtigt werden müssen auch etwaige Versicherungs­leistungen und inwiefern sich der Gewerbe­treibende um Absicherung bemüht hat. Auch Hilfs­zahlungen des Staats gilt es zu bewerten, wobei Darlehen ausgenommen sind. Die entstandenen Nachteile sollten nicht über­kompensiert werden.

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Textil-Discounter Kik hatte geklagt

Grundlage war ein Musterfall aus Sachsen zu einer Filiale des Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz, die vom 19. März bis zum 19. April 2020 schließen musste. Der Vermieter will die volle Miete von rund 7850 Euro. Das Oberlandes­gericht Dresden hatte entschieden, dass Kik nur etwa die Hälfte zahlen müsse. Der Bundes­gerichts­hof hob dieses Urteil nun auf. Das Gericht in Dresden habe die konkreten Umstände nicht berücksichtigt. Es muss neu verhandelt werden.

Textilbranche mit Urteil zufrieden

Kik-Chef Patrick Zahn sagte: „Der Bundes­gerichts­hof hat mit seiner heutigen Stellung­nahme Kik in seiner Praxis bestätigt, mit allen Vermietern in Einzel­gesprächen über Kompensationen zu verhandeln.“ Mit dem überwiegenden Teil aller Vermieter seien außergerichtliche Einigungen über die Teilung der Mietkosten oder Kompensationen getroffen worden. Auch mit der Beklagten, bei der Kik zwei Laden­flächen angemietet habe, gebe es für das Jahr 2021 „partnerschaftliche Einigungen“.

Der BTE Handels­verband Textil Schuhe Lederwaren bezeichnete es als „nur fair“, dass Kosten und Nachteile einer erzwungenen Schließung auf Mieter und Vermieter verteilt würden. „Von dem Urteil können tausende Textil-, Schuh- und Leder­waren­geschäfte profitieren, die vor allem in den Innen­städten oft hohe Mieten zahlen und sich längst nicht immer mit ihren Vermietern über eine Miet­minderung während des Lockdowns einigen konnten“, so Haupt­geschäftsf­ührer Rolf Pangels. Auch der Handels­verband Deutschland begrüßte das Urteil.

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Immobilienverband plädiert für einvernehmliche Lösungen

Der Immobilien­verband Deutschland IVD betonte, dass es insbesondere auf die Umstände auf Seite des Mieters ankomme - wenngleich das Urteil so verstanden werden könne, „dass der Vermieter einen gewissen Teil nachlassen muss“. „Am Ende sitzen Mieter und Vermieter in einem Boot und sind mit einer Situation konfrontiert, die so für sie nicht absehbar war“, teilte Verbands­präsident Jürgen Michael Schick mit. Prozesse sollten aber die Ausnahme sein: „Einen Rechts­streit zu vermeiden und eine ein­vernehmliche Lösung zu finden, wäre der beste Weg.“

Bisher keine einheitliche Linie

Ende 2020 hatte der Gesetzgeber klargestellt, dass gewerbliche Mieter eine Anpassung ihres Miet­vertrags verlangen können, wenn sie wegen Corona-Maßnahmen schließen müssen oder ihr Geschäft nur stark eingeschränkt öffnen dürfen. Es wird davon ausgegangen, dass Mieter und Vermieter einen Vertrag wohl nicht geschlossen hätten, wenn klar gewesen wäre, was die Zukunft bringt. Damit haben Geschäfts­inhaber nicht automatisch Anspruch darauf, dass ihnen ein Teil der Miete erlassen wird. Vermieter könnten auch nur Aufschub gewähren.

Weitere Verhandlungen folgen

Es ist nicht das erste Mal, dass sich die obersten Zivil­richterinnen und -richter Deutschlands mit den Folgen der Corona-Pandemie befasst haben. Die Fälle nehmen aber nun spürbar zu: Am 26. Januar soll in Karlsruhe über die Frage verhandelt werden, ob einem Gastronom Ansprüche aus einer Betriebs­schließungs­versicherung wegen der Schließung seiner Gaststätte infolge der Pandemie zustehen.

Und just am Mittwoch kündigte der Bundes­gerichts­hof an, Anfang März über Entschädigungen und Schaden­ersatz für corona­bedingte Betriebs­schließungen zu verhandeln. Der Inhaber eines Hotel- und Gaststätten­betriebs verlangt vom Land Brandenburg den Ersatz seiner Einbußen, die nicht durch gewährte Sofort­hilfen gedeckt wurden.

Quelle: dpa/DAWR/ab

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