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Allgemeines Zivilrecht | 08.02.2019

Sozialen Wohnungsbau

BGH: Dauerhafte Sozial­bindung von Wohnungen unzulässig

Bauherren dürfen trotz finanzieller Anreize nicht unbefristet zum Angebot von Sozial­wohnungen verpflichtet werden

(Bundesgerichtshof , Urteil vom 08.02.2019, Az. V ZR 176/17)

Sozial­wohnungen für Menschen, die keine hohe Miete zahlen können, sind knapper geworden. Finanzielle Anreize verpflichten die Bauherren, aber nicht für immer. Der Bundes­gerichts­hof empfiehlt Kommunen nun einen anderen Weg.

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Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau können private Investoren jahrzehntelang, aber nicht unbefristet zum Angebot von Sozial­wohnungen verpflichtet werden. Das gelte auch dann, wenn die Kommune dem Immobilien­unternehmen günstig Bauland überlassen habe, entschieden die obersten Zivil­richter des Bundes­gerichts­hofs (Az. V ZR 176/17)

Streit um unbefristete Sozialbindung von Sozialwohnungen

Das Urteil erstritten hat eine Wohnungs­genossenschaft aus Hannover, die sich gegen eine alte Vertrags­vereinbarung mit der Stadt Langenhagen wehrt. Demnach sollten 52 in den 1990er Jahren errichtete Sozial­wohnungen dauerhaft Sozial­wohnungen bleiben.

BGH: Sozialbindung nicht für die Ewigkeit

Diese Klausel ist laut Bundesgerichtshof unwirksam. Damit endet die Sozial­bindung aber nicht sofort, wie die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann klarstellte. Schließlich hätten sich die Parteien, wäre ihnen das von Anfang an klargewesen, auf eine möglichst lange Laufzeit geeinigt.

OLG muss Zeitraum der Bindung klären

Das Oberlandes­gericht Celle muss nun in einer neuen Verhandlung heraus­finden, welchen Zeitraum man wohl gewählt hätte. Im Zweifel sollen die Richter dafür die Laufzeit eines von der Stadt gewährten zins­günstigen Darlehens heranziehen. Nach Angaben beider Seiten bei der BGH-Verhandlung im Januar waren das etwa 35 Jahre. Die Stadt hatte außerdem ihre Grund­stücke unter Marktwert verkauft.

Sozial­wohnungen mit niedriger Miete werden nur an Menschen vergeben, die wegen ihres geringen Einkommens einen Wohn­berechtigungs­schein haben. Wer die Wohnung bekommt, kann der Vermieter entscheiden.

Bundesweit ist die Zahl der Sozial­wohnungen zwischen 1989 und 2016 von 3,9 Millionen auf 1,27 Millionen zurück­gegangen, wie aus den Regierungs­antworten auf mehrere parlamentarische Anfragen hervorgeht. Etwa 50.000 Sozial­wohnungen verlieren im Jahr ihre Zweck­bindung.

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Unbefristete Bindung nicht vorgesehen

Das Urteil des Bundesgerichtshofs bezieht sich auf den 1989 eingeführten „dritten Förderweg“. Damit habe der Gesetzgeber gerade mehr Flexibilität bei kürzeren Bindungen erreichen wollen, hieß es. Über die vorgesehenen 15 Jahre hinauszugehen, sei nach dem Zweiten Wohnungs­baugesetz zwar möglich gewesen. Aber auch ein langer Zeitraum ende irgendwann.

Heute liegen die Kompetenzen für den sozialen Wohnungsbau bei den Ländern, ihre Förderricht­linien unter­scheiden sich im Detail.

Kommunen sollten mit Erbbaurecht arbeiten

Der Senat wies ausdrücklich darauf hin, dass Kommunen, die weder selbst bauen noch privaten Investoren freie Hand lassen wollen, besser mit dem Erbbaurecht arbeiten sollten. Dabei wird nicht das Grundstück verkauft, sondern nur das Recht, darauf zu bauen. Es fällt nach einer bestimmten Zeit - oft 99 Jahre - an den Eigentümer zurück.

Bauland als Spekulationsobjekt in privater Hand

Nach Auskunft des Deutschen Städte- und Gemeinde­bundes passiert dies bisher nur punktuell. „Die Kommunen haben aktuell andere Probleme“, sagte Bernd Düsterdiek, Referats­leiter Städtebau und Stadt­entwicklung, auf Anfrage. Die Schwierigkeit liege heute darin, überhaupt an Flächen zu kommen. Bauland befinde sich oft in privater Hand und werde als Spekulations­objekt liegen gelassen.

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GdW: Vorkaufsrecht statt Erbbaurecht ratsam

Die Wohnungs­wirtschaft rechnet nicht mit größeren Auswirkungen des Urteils. „Unbefristete Belegungs­bindungen sind in der Praxis unüblich“, erklärte der Präsident des Spitzen­verbandes GdW, Axel Gedaschko. Beim Erbbaurecht sehen Experten des Verbandes rechtliche Probleme. Der GdW schlägt deshalb vor, dass sich die Kommunen bestimmte Einfluss­möglichkeiten auf ihre Grund­stücke beim Verkauf in den Verträgen sichern sollen, zum Beispiel ein Vorkaufs­recht.

Quelle: dpa/DAWR/ab

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