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Mietrecht und Nachbarschaftsrecht | 24.01.2020

Wegerecht

BGH: Kein Anspruch auf Wegerecht aus Gewohnheit

Wegerecht nur mit Eintrag im Grundbuch rechtmäßig

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.01.2020, Az. V ZR 155/18)

„Darf ich?“ - „Na klar!“ Viele Haus­besitzer verlassen sich in wichtigen Fragen auf mündliche Absprachen mit ihren Nachbarn. Bei einem Eigentümer­wechsel kann das zum Problem werden, zeigt jetzt ein Urteil. Ist der Weg durch fremden Hof und Garten auf Dauer sicher?

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Nachbarn haben kein Recht, ein an­grenzendes fremdes Grundstück zu durchqueren, nur weil das schon immer so gemacht wird. Sicherheit gibt es nur, wenn das sogenannte Wegerecht im Grundbuch eingetragen steht, wie der Bundes­gerichts­hof in Karlsruhe klarstellte. Auf ein Wegerecht aus Gewohnheit können sich Nachbarn bei solchen Streitig­keiten nicht berufen. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.01.2020, Az. V ZR 155/18)

Nachbarschaftsstreit um Garagen-Zufahrt

In dem Fall aus dem Raum Aachen kommen die Eigentümer dreier Häuser nur über benachbarte Grund­stücke zu ihren Garagen. Die Häuser stehen ohne Zwischen­abstand an der Straße. Die Garagen liegen dahinter. Jahrzehntelang gab es damit keine Probleme. Doch jetzt will der Nachbar ihnen die Zufahrt sperren. 2016 hat er den „Leihvertrag über das Wegerecht“ gekündigt und mit dem Bau einer Toranlage begonnen.

OLG: Zufahrt muss offen bleiben

Geht das denn? Erst hatte es nicht danach ausgesehen: Das Oberlandes­gericht Köln entschied 2018, dass die Zufahrt offen­bleiben muss. Das ergebe sich aus Gewohnheits­recht. Es bestehe „eine langjährige tatsächliche Übung der Eigentümer oder berechtigten Nutzer“. Gleich­zeitig seien alle Beteiligten davon ausgegangen, „einer rechtlichen Verpflichtung bzw. Berechtigung zu folgen“.

Wegerecht aus Gewohnheit möglich

Laut Bundesgerichtshof liegt dieser Entscheidung aber ein Missverständnis zugrunde. Es könne zwar in speziellen Fällen ein Wegerecht aus Gewohnheit geben, sagte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann, nicht aber im Verhältnis einzelner Grundstücks­nachbarn untereinander.

Ein Beispiel

Was damit gemeint ist, lässt sich an einem älteren Urteil des Bundesgerichtshofs veran­schaulichen. Damals ging es um ein Gemeinde­gebiet in Ost­friesland, das von Wasser­kanälen durchzogen ist. An den Neben­kanälen, den sogenannten Inwieken, verlaufen Wege. Diese Wege dürfen alle benutzen, auch wenn sie über Privatgrund führen, das ist seit mindestens 150 Jahren so üblich. Zugezogene wollten dabei nicht mehr mitmachen - und scheiterten vor Gericht. Die Praxis werde in der Gegend als verbindliches Recht angesehen, entschied der Bundesgerichtshof 2008.

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Bürgerliche Gesetzbuch Vorrang vor Nachbarschaftsstreit

Im gewöhnlichen Nachbarschafts­streit irgendwo in Deutschland hat aber das Bürgerliche Gesetzbuch Vorrang. Es sieht seit 1900 vor, dass sogenannte Grund­dienst­barkeiten - wie zum Beispiel ein dem Nachbarn eingeräumtes Wegerecht - ins Grundbuch gehören. Nur so kann ein Käufer erkennen, auf was er sich einlässt, wie die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann erläuterte.

Eintrag ins Grundbuch sichert Wegerecht

Das sei nicht jedem klar, sagt Inka-Marie Storm, Chef­justiziarin beim Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Oft habe man mit dem Nachbarn mal darüber geredet: „Kann ich den Weg benutzen?“ - „Na klar.“ Viele machten sich aber keine Gedanken darüber, dass daraus bei einem Eigentümer­wechsel ein Problem entstehen könnte. Es sei deshalb dringend und wichtig, solche Absprachen mit einem Eintrag im Grundbuch abzusichern. „Dann ist man auf der sicheren Seite.“

Letzte Hoffnung Notwegerecht

In dem Fall aus Nordrhein-Westfalen steht im Grundbuch nichts eingetragen. Die betroffenen Eigentümer können jetzt nur noch hoffen, dass das Oberlandes­gericht Köln ihnen ein sogenanntes Not­wegerecht einräumt. Dann müssten sie dem Nachbarn für die Nutzung seiner Grund­stücke allerdings Geld zahlen, ähnlich einer monatlichen Miete.

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Hohe Hürden für Anspruch auf Nutzung des Notwegerechts

Ein Not­wegerecht kommt außerdem nur infrage, wenn die Grund­stücke ohne die Zufahrt zu den Garagen nicht „ordnungs­mäßig benutzt“ werden können. Die Hürden sind relativ hoch. Nach früheren Urteilen des Bundesgerichtshofs muss es bei Wohn­grund­stücken zwar möglich bleiben, dass man mit dem Auto unmittelbar heran fahren kann - zum Beispiel um Müll weg­zuschaffen oder sperrige Gegenstände aus- und einzuladen. Hier könnten die Bewohner aber wohl auch vor dem Haus an der Straße parken.

Ein weiteres Problem: Fehlende Baugenehmigung für die Garagen

Ein zusätzliches Problem dürfte sein, dass für die Garagen eine Bau­genehmigung fehlt, wie die Richter des Bundesgerichtshofs gleich zu bedenken gaben. Chancen sahen sie allerdings für einen gewerb­lichen Mieter, der hinter einem der Häuser ein Lager und seine Werkstatt hat. In seinem Fall könnte es erforderlich sein, ihm ein Not­wegerecht einzuräumen.

Quelle: dpa/DAWR/ab

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