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Mietrecht | 12.08.2020

Miet­erhöhung

BGH schützt Mieter vor überhöhten Modernisierungs­kosten

Auch Kosten für noch nicht fällige Instandsetzungs­arbeiten sind abzuziehen

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2020, Az. VIII ZR 81/19)

Erneuern Vermieter noch funktions­tüchtige, aber schon in die Jahre gekommene Bauteile und Einrichtungen, dürfen sie dem Mieter nicht die vollen Kosten aufbrummen. Vor einer Miet­erhöhung müsse der Anteil heraus­gerechnet werden, der der Instand­haltung dient, entschied der Bundes­gerichts­hof (BGH). Sonst würde dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, ohnehin in naher Zukunft anfallende Kosten „durch geschicktes Vorgehen, namentlich durch Vornahme der Modernisierung kurz vor „Fälligkeit“ der Erhaltungs­maßnahmen, auf den Mieter abzuwälzen“. (Az. VIII ZR 81/19)

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Zur Instand­haltung zählen alle Arbeiten, die notwendig sind, damit die Wohnung oder das Haus in ordentlichem, bewohnbarem Zustand bleibt. Der Vermieter ist dazu verpflichtet und muss die Kosten selbst tragen. Anders bei der Modernisierung: Diese Arbeiten sorgen für eine echte Ver­besserung. Der Vermieter darf die Kosten deshalb bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen.

Zwei Mieterhöhung wegen Modernisierung binnen eines Jahres

Geklagt hatte eine Frau aus Düsseldorf, die für ihre Wohnung bisher gut 300 Euro Miete zahlte. 2016 wurde das Haus gründlich auf Vordermann gebracht. Unter anderem ließ der Eigentümer die ungefähr 60 Jahre alte Wohnungs­tür der Klägerin und mehrere ebenso alte Haustüren, Treppenhaus­fenster und Brief­kästen austauschen. Danach flatterten der Frau binnen eines Jahres gleich zwei Mieterhöhungen ins Haus: einmal um rund 190 Euro, einmal um gut 240 Euro.

BGH: Lebensdauer der Bauteile „bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen“

Zum Teil hatten diese Erhöhungen schon das Landgericht Düsseldorf gekippt. Den Austausch der alten Fenster, Türen und Brief­kästen ließen die Richter aber als Modernisierung durchgehen - die Klägerin habe nicht dargelegt, dass Mängel eine Instand­setzung erfordert hätten. Der BGH verhindert nun die ungekürzte Umlage der Kosten. Nach sechs Jahrzehnten sei die Lebensdauer der Bauteile „bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen“. Das müsse berücksichtigt werden.

Mieterbund begrüßt das Urteil

Der Deutsche Mieterbund begrüßte das Urteil. „Diese Klarstellung aus Karlsruhe ist erfreulich und führt zu finanzieller Entlastung der Mieterinnen und Mieter“, sagte Präsident Lukas Siebenkotten am Dienstag. Bislang hätten die Mieter alle Kosten tragen müssen, solange nichts defekt war. Dieser Praxis sei nun ein Ende gesetzt.

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Quelle: dpa/DAWR/ab

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