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Immobilienrecht und Mietrecht | 16.11.2018

Kommunale Immobilien­verkäufe

BGH sichert Mieter bei kommunalen Immobilien­verkäufen besser ab

Klausel zu lebens­langem Wohnrecht auch nach Verkauf der Immobilien gültig

(Bundesgerichtshof, vom 14.11.2018, Az. VIII ZR 109/18)

Eigentlich haben sie lebens­langes Wohnrecht. Trotzdem bekommen Mieter aus Bochum vom neuen Haus­eigentümer die Kündigung. So nicht, entscheidet der BGH - und gebietet damit auch Großinvestoren Einhalt.

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Die obersten deutschen Zivil­richter stärken den Schutz von Mietern bei kommunalen Immobilien­verkäufen. Sichert die Stadt ihre Mieter im Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer beispiels­weise über ein lebens­langes Wohnrecht ab, können diese im Konflikt mit dem Käufer unmittelbar auf die Schutz­klausel pochen. Damit kann der Vermieter den Mietvertrag faktisch nicht kündigen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundes­gerichts­hofs (BGH) (Az. VIII ZR 109/18).

Urteil auf viele Fälle übertragbar

Von der Entscheidung profitieren laut dem Deutschen Mieterbund zahlreiche Mieter, denn bei so gut wie allen Immobilien­verkäufen der öffentlichen Hand an Großinvestoren enthalte der Kaufvertrag eine Sozial­charta. In den vergangenen 25 bis 30 Jahren hätten die Kommunen Hundert­tausende Wohnungen veräußert, sagte Sprecher Ulrich Ropertz. Das höchst­richterliche Urteil sei auf diese Fälle übertragbar.

Kündigung trotz Vereinbarung über lebenslangen Wohnrechts

In dem Streit vor dem BGH hatten Mieter aus Bochum nach 37 Jahren in ihrer Wohnung die Kündigung bekommen. Die Stadt hatte das Siedlungs­haus einst von einem Bergwerks­verein erworben und 2012 an Privatleute verkauft. Nach Auskunft eines Stadt­sprechers hatten die Bergleute lebens­langes Wohnrecht - das habe die Stadt so übernommen.

Im Kaufvertrag mit den neuen Eigentümern hieß es: „Die Mieter haben ein lebens­langes Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Miet­verhältnis.“ Für den Fall, dass die Vermieter den Mietern trotzdem kündigen, behielt sich die Stadt ein Rückkauf­recht vor.

Stadt wollte möglichst umfassenden Mieterschutz erreichen

Die Vermieter meinten, dass sich die Mieter auf die Klausel nicht berufen könnten, weil sie keine Vertrags­partei seien. Vor Gericht scheiterten sie aber mit ihrer Räumungsklage - nun auch in letzter Instanz. Die Stadt Bochum habe alles Erdenkliche getan, um den Mieter­schutz zu sichern, sagte die Vorsitzende Richterin Karin Milger bei der Verkündung. Schon der Wortlaut der Klausel bringt für den BGH deutlich zum Ausdruck, dass damit den Mietern eine gesicherte Rechts­position gegenüber den Käufern eingeräumt werden sollte.

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Mieter kann aus Sozialklauseln Rechte ableiten

Ein lebens­langes Wohnrecht gibt es laut Mieterbund nur sehr selten. Die Verträge mit den Großinvestoren enthielten üblicherweise aber andere Sozial­klauseln - meist, um Mieterhöhungen zu begrenzen oder die Kündigung zum Beispiel ab einem bestimmten Alter auszuschließen. Das Urteil stelle nun klar, „dass eine solche Vereinbarung nicht einfach Larifari ist, sondern der Mieter sich unmittelbar darauf stützen und Rechte daraus ableiten kann“, sagte Ropertz auf Anfrage.

Vermieter müssen Kündigung begründen

Anders als Mieter können Vermieter prinzipiell nicht grundlos kündigen. Ein anerkannter Grund ist klassischer­weise Eigenbedarf - also dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für Angehörige benötigt. Das Gesetz erlaubt auch die Kündigung, wenn der Vermieter andernfalls „an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert“ wäre. Beide Möglichkeiten hatte die Stadt Bochum im vorliegenden Fall ausdrücklich im Kaufvertrag untersagt.

BGH verneint auch Sonderkündigungsrecht

Die Eigentümer hatten es über ein Sonder­kündigungsrecht versucht, das nur für Häuser mit zwei Wohnungen gilt, in denen der Vermieter mit wohnt. In diesem speziellen Fall braucht man keinen Kündigungs­grund. Laut BGH schließt die Klausel aber auch eine solche Kündigung aus.

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Quelle: dpa/DAWR/ab

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