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Mietrecht | 20.09.2018

Mietschulden

BGH stärkt Rechte von Vermietern: Mehrfach-Kündigung wegen Mietrückständen ist zulässig

Fristlose und zugleich hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges möglich

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.09.2018, Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17)

Wer seine Miete nicht zahlt, wird auf die Straße gesetzt. Der Bundesgerichtshof billigt die Praxis, dass Vermieter gleich auf doppelte Weise kündigen, um sicher zu gehen, säumige Mieter auch loszuwerden. Der Mieterbund fordert seit Jahren eine Gesetzesänderung.

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Säumige Mieter müssen bei Zahlungsverzug zusätzlich zur fristlosen auch mit einer ordentlichen Kündigung rechnen. Diese weit verbreitete Praxis ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs zulässig. Der für Mietsachen zuständige VIII. Zivilsenat verwies zwei Fälle zur Neuverhandlung an das Landgericht Berlin zurück.

LG entscheidet im Sinne der Mieter

In beiden Fällen hatten die Vermieter ihren Mietern fristlos gekündigt, nachdem diese zwei Monatsmieten schuldig geblieben waren. Hilfsweise sprachen sie gleichzeitig eine ordentliche Kündigung mit mehreren Monaten Kündigungsfrist aus, um sicherzustellen, dass das Mietverhältnis auch dann endet, wenn die rückständige Miete in der gesetzlich vorgesehenen zweimonatigen Schonfrist bezahlt und damit die fristlose Kündigung unwirksam wird. Das Landgericht Berlin hatte die Räumungsklagen zweier Vermieter abgewiesen.

Schonfristzahlung setzt ordentliche Kündigung nicht außer Kraft

Der Bundesgerichtshof widersprach der Argumentation des Landgerichts, die ordentliche Kündigung laufe ins Leere, weil mit Zugang der fristlosen Kündigung das Mietverhältnis beendet sei und bis zur nachträglichen Mietzahlung ein Schwebezustand herrsche. Dabei bedeute die Schonfristzahlung nach dem Willen des Gesetzgebers aber gerade, dass das Mietverhältnis ununterbrochen weiterbesteht, betonte die Vorsitzende BGH-Richterin Rhona Fetzer.

LG muss beide Fälle erneut prüfen

Das Landgericht muss sich jetzt mit der Frage auseinandersetzen, ob die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung vorlagen. Sie ist nach Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die Richter haben dabei zu prüfen, ob die Zahlung der Mietschulden wenige Tage nach der Kündigung die ordentliche Kündigung treuwidrig erscheinen lässt.

Der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht, Andreas Griebel, hält das Urteil für richtig: „Das Vertrauen in den Mieter ist erschüttert, wenn er die Miete in einem derartigen Umfang nicht bezahlt, dass der Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt wäre“, teilte Rechtsanwalt Griebel mit. „Hierin liegt in jedem Fall ein ordentlicher Kündigungsgrund.“

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Mieterbund drängt seit Jahren auf eine Gesetzesänderung

Der Deutsche Mieterbund fordert seit Jahren eine Gesetzesänderung. Ein Verhalten des Mieters, das eine fristlose Kündigung ungeschehen mache, müsse auch eine ordentliche Kündigung ungeschehen machen. Aus Sicht des Mieterbundsprechers Ulrich Ropertz nimmt die aktuelle Regelung säumigen Mietern den Reiz, Schulden auszugleichen.

Quelle: dpa/DAWR/ab

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