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Steuerrecht | 05.05.2021

Spekulation­steuer

Fällt beim Verkauf eines Garten­hauses Spekulation­steuer an?

Veräußerungs­gewinn innerhalb der Zehn-Jahres-Frist ist zu versteuern

(Finanzgericht München, Urteil vom 15.09.2020, Az. 2 K 1316/19)

Wird ein selbst genutztes Wohnhaus mit Gewinn verkauft, kann das steuerfrei bleiben. Ob das auch gilt, wenn ein Gartenhaus verkauft wird, prüft aktuell der Bundes­finanz­hof.

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Eigentümer, die ihr Wohnhaus verkaufen, brauchen den Gewinn nicht zu versteuern, wenn das Haus oder die Wohnung privat bewohnt wurde. „Diese Regel greift auch für Zweit­wohnungen oder Ferien­häuser, wenn sie nur selbst genutzt wurden“, erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuer­zahler. Was aber gilt, wenn die Immobilie zwar tatsächlich dauerhaft bewohnt, dies aber rechtlich untersagt war? Das ist nun ein Fall für das oberste deutsche Steuer­gericht.

Gartenhaus zu eigenen Wohnzwecken trotz baurechtlich eingeschränkter genutzt

Im Urteilsfall erwarb der Kläger für 60.000 Euro einen Grundstücks­anteil, auf dem sich ein voll erschlossenes Wochenend­haus befand, dass baurechtlich aber nicht zum dauernden Wohnen genutzt werden durfte. Dennoch bewohnte der Kläger das Gartenhaus. Zwar gab es für das Haus keine offizielle Post­anschrift, aber es verfügte über einen Gas-, Abwasser-, und Telefon­anschluss sowie über Strom.

Finanzamt setzte auf den Veräußerungsgewinn Steuern festsetzt

Nach fünf Jahren verkaufte der Kläger die Immobilie für 152.000 Euro. Das Finanzamt sah in der Differenz aus Kauf- und Verkaufs­preis einen Gewinn aus privaten Veräußerungs­geschäften und verlangte dafür Einkommen­steuern. Der Kläger berief sich auf die Steuer­befreiung für selbst genutzte Wohnhäuser und legte gegen seinen Steuer­bescheid Einspruch ein.

FG erkannte Selbstnutzung nicht an

Allerdings ohne Erfolg: Auch das Finanz­gericht München erkannte die Selbst­nutzung nicht an, da es rechtlich nicht erlaubt war, in der Garten­anlage zu wohnen (Az.: 2 K 1316/19).

Urteil noch nicht rechtskräftig

Das Urteil ist aber noch nicht rechts­kräftig, denn der Bundes­finanz­hof hat die Revision des Klägers zugelassen (Az.: IX R 5/21). Steuer­zahler können sich in ähnlichen Fällen auf das laufende Gerichts­verfahren stützen und Einspruch gegen ihren Steuer­bescheid einlegen, wenn das Finanzamt auf den Veräußerungs­gewinn Steuern festsetzt. Dann muss die Steuer zwar zunächst gezahlt werden, der eigene Steuerfall bleibt aber bis zu einem Urteil offen.

Gewinn bei Verkauf nach 10 Jahren bleibt steuerfrei

Wer sichergehen möchte, dass keine Steuern anfallen, verkauft die Immobilie am besten erst nach zehn Jahren. „Dann ist die sogenannte Spekulations­frist abgelaufen und der Gewinn bleibt in jedem Fall steuerfrei“, so Klockes Tipp.

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Quelle: dpa/DAWR/ab

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