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Wohneigentumsrecht | 12.04.2019

Vermietung

Ferien­gäste ja oder nein? Nachbarn können Vermietung an Ferien­gäste nicht verbieten

Verbot der kurz­zeitigen Vermietung von Eigentums­wohnungen erfordert Zustimmung aller Wohnungs­eigentümer

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.04.2019, Az. V ZR 112/18)

Internet-Vermittler wie Airbnb haben das Vermieten an Urlauber leicht gemacht - nicht überall zur Freude der anderen Wohnungs­eigentümer im Haus. Die Touristen ganz loszuwerden wird nach einem BGH-Urteil schwierig. Gegen lärmende Horden können sich Nachbarn aber wehren.

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Nicht jeder wünscht sich in der Nach­barschaft wechselnde Ferien­gäste - trotzdem können Kurz­zeit-Ver­mietungen einem Wohnungs­besitzer nicht von den Mit­eigentümern in der Wohnanlage untersagt werden. Das hat der Bundes­gerichts­hof in einem Streit aus Nieder­sachsen entschieden (Az. V ZR 112/18).

Eigentümer-Streit über Vermietung an Feriengäste

In Papenburg an der Ems will eine Frau ihre Wohnung als Urlaubs­unterkunft anbieten. Die Eigentümer der übrigen sieben Wohnungen sind geschlossen dagegen, sie fühlen sich durch die vielen Wechsel im Haus gestört. Auf einer Eigentümer­versammlung 2017 wird abgestimmt. Die Ferien­wohnungs­gegner setzen mit Dreiviertel­mehrheit durch, dass in Zukunft nicht mehr auf kurze Zeit vermietet werden darf - über den Kopf der betroffenen Eigentümerin hinweg.

BGH: Eigentümerbeschluss ist rechtswidrig

Dieser Beschluss ist laut Bundesgerichtshof rechts­widrig, weil dem Verbot nicht alle zugestimmt haben. Jeder Eigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass die Nutzung seiner Wohnung nicht ohne sein Zutun eingeschränkt wird, sagte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann bei der Urteils­verkündung in Karlsruhe.

BGH hatte bereits 2010 die Vermietung an Feriengäste erlaubt

In einem ähnlichen Streit aus Berlin hatte der Bundesgerichtshof schon 2010 entschieden, dass das kurzzeitige Vermieten von Eigentums­wohnungen als Wohnnutzung zählt und damit prinzipiell erlaubt ist. Schließlich diene die Wohnung auch den Ferien­gästen als Unterkunft. Sind Urlauber im Haus nicht erwünscht, können die Eigentümer laut dem Urteil aber in der Teilungs­erklärung eine restriktivere Vereinbarung treffen.

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Ferienwohnungsgegner hatten sich Öffnungsklausel in Teilungserklärung zunutze gemacht

Das ist das Dokument, das in einer Eigentümer­gemeinschaft die Grundsätze des Mit­einanders regelt. Die Teilungs­erklärung ist so fundamental, dass sie eigentlich nur mit den Stimmen sämtlicher Eigentümer geändert werden kann. Für mehr Flexibilität sind heute aber oft Öffnungs­klauseln vorgesehen, die bestimmte Änderungen per Mehrheits­beschluss gestatten. So eine Öffnungs­klausel hatten sich die Papenburger Ferien­wohnungs­gegner bei ihrem Beschluss zunutze gemacht.

Mehrheitsentscheidung in Eigentümerversammlung nicht automatisch bindend

Eine Mehrheits­entscheidung in der Eigentümer­versammlung ist aber nicht automatisch bindend, nur weil die Stimmenzahl stimmt, sagte Stresemann. „Es sind auch inhaltliche Schranken zu beachten.“

Zweckbestimmung des Eigentums gehört zu den „mehrheitsfesten“ Rechten

Diese Schranken sollen den obersten Zivil­richtern zufolge die Minderheit schützen. Zu den „mehrheits­festen“ Rechten gehöre insbesondere die Zweck­bestimmung des Eigentums. Denn davon hänge entscheidend ab, wie viel eine Wohnung wert sei. Als fiktives Beispiel nannte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann einen Eigentümer, der in einer Wohnanlage eine Gaststätte betreibt. Ihn könnten die anderen nicht einfach überstimmen und festlegen, dass dort nur noch ein Büro erlaubt ist.

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Vermietungsverbote erfordern Zustimmung aller Wohnungseigentümer

Auch ein Vermietungs­verbot muss deshalb von sämtlichen Eigentümern gemeinsam beschlossen werden - und zwar unabhängig davon, ob für ein paar Tage oder auf Jahre vermietet wird, wie der Senat urteilte. Eine Differenzierung sei schwierig: Denn wo will man die Grenze ziehen?

Der Anwalt der Ferien­wohnungs­gegner hatte in der Verhandlung Mitte Februar an die Richter appelliert, angesichts aktueller Entwicklungen auch die Interessen der anderen Eigentümer zu bedenken. Durch Unterkunfts­vermittler im Internet wie Airbnb sei ein gigantischer Markt für kurzzeitige Privat­vermietungen entstanden.

Unterlassungsansprüche gegen verantwortlichen Eigentümer möglich

Die Rechte der Anderen blieben nicht außer Acht, entgegnete nun der Senat. Die Richter räumen zwar ein, dass es speziell in größeren Wohnanlagen schwierig sein dürfte, alle für ein Verbot zu gewinnen. Sollten die Ferien­gäste großen Lärm machen oder ständig gegen die Hausordnung verstoßen, gebe es aber Unter­lassungs­ansprüche gegen den verantwortlichen Eigentümer. Derartige Beschwerden hatte es aus Papenburg nicht gegeben. Dass unbekannte Leute im Haus wohnen, stelle für sich genommen noch keine Störung dar, stellte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann klar.

Der Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland wertete das höchst­richterliche Urteil als „Stärkung der Eigentums­position“. „Der Wohnungs­eigentümer muss selbst entscheiden können, wie er sein Sonder­eigentum nutzt“, sagte Präsident Kai Warnecke. Zuvor hatte er sich in der „Rheinischen Post“ ähnlich geäußert.

Zweckentfremdungsverbote: Genehmigung für Kurzzeit-Vermietungen notwendig

Völlig unabhängig davon gelten in etlichen Kommunen mit Wohnungsnot sogenannte Zweck­entfremdungs­verbote. Sie sollen verhindern, dass Kurz­zeit-Ver­mietungen überhandnehmen. Wer zum Beispiel in Berlin an Ferien­gäste vermieten will, braucht dafür eine Genehmigung.

Quelle: dpa/DAWR/ab

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