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Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht | 11.02.2016

Immobilien

Gebrauchte Eigentumswohnung mit Haftungsausschluss: Wohnungseigentümer kann Schadenersatz auch allein fordern

BGH stärkt Rechte von Immobilienkäufern
(BGH, Urteil vom 24.07.2015, Az. V ZR 167/14)

Welche Rechte Immobilienkäufer haben, hängt vom Kaufvertrag ab. Wer eine neu eingerichtete Wohnung vom Bauträger erhält, kann Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht allein geltend machen. Anders ist das bei gebrauchten Immobilien mit einem Haftungsausschluss für Sachmängel.

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Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann ein Käufer von gebrauchten Immobilien auch allein Schadenersatzforderungen geltend machen

Der Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung kann Schadenersatzforderungen auch allein geltend machen. Und zwar auch, wenn es sich um Mängel am Gemeinschaftseigentum handelt - wie eine undichte Kelleraußenwand. Der Käufer hat diesen Anspruch, wenn eine gebrauchte Wohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft wurde und keine Beschaffenheitsgarantie vereinbart wurde. So ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) in Karlsruhe (Az.: V ZR 167/14).

Eigentümer einer gebrauchten Eigentumswohnung stellte Mängel am Gemeinschaftseigentum fest und forderte Schadenersatz

Im konkreten Fall kaufte ein Ehepaar eine gebrauchte Eigentumswohnung zum Preis von 150 000 Euro. Im Vertrag wurde die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Der Käufer fühlte sich vom Verkäufer jedoch arglistig getäuscht. Denn nach eigenen Angaben wurde er nicht auf eine unzureichende Sanierung und eine feuchte Kelleraußenwand hingewiesen und auch nicht auf die darauf beruhende mangelnde Standhaftigkeit des Hauses. Das Ehepaar forderte daraufhin Schadenersatz in Höhe einer Verkehrsminderung von 45 000 Euro. Es klagte ohne eine Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft.

BGH entschied: Eigentümer können auch allein Schadenersatz fordern, wenn im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsgarantie vereinbart und die Wohnung unter Ausschluss der Haftung von Sachmängel gekauft wurde

Die Klage blieb in den ersten beiden Instanzen erfolglos, da nach Auffassung der Richter des Kammergerichts einzelne Erwerber keinen Schadenersatz geltend machen können, wenn es um Mängel am Gemeinschaftseigentum geht. Das sahen die Richter des BGH anders. Dies sei nicht nur durch die Wohnungsgemeinschaft als Verband möglich. Entscheidend dabei sei aber, dass im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsgarantie vereinbart und die gebrauchte Wohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft wurde.

Bei einer vom Bauträger neu eingerichteten Wohnung gelten andere Regeln: Dann können einzelne Wohnungseigentümer Schadenersatzforderungen nicht allein geltend machen, sondern nur gemeinsam über die Wohnungsgemeinschaft als Verband. Das gelte auch für Gewährleistungsansprüche.

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Quelle: dpa/DAWR/ab

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