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Kaufrecht und Schadensersatzrecht | 17.11.2021

Immobilien­kauf

Immobilien-Kauf­entscheidung fällt erst bei Beurkundung

Kauf­entscheidung kann bis zum Notartermin beeinflusst werden

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2021, Az. V ZR 119/20)

Wer eine Immobilie kauft, macht sich von ihr meist vorher ein gutes Bild. Doch wann genau fällt dann die Kauf­entscheidung? Der Bundes­gerichts­hof hat entschieden: Erst beim Notar kommt es dazu.

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Immobilien-Kauf­verträge müssen in der Regel von einem Notar beurkundet werden. Der Beurkundungs­termin ist juristisch gesehen auch der Zeitpunkt, an dem erst die Kauf­entscheidung fällt. Ob ein Käufer vorher sein Interesse in irgendeiner Form schon einmal bekundet hat, ist bis dahin irrelevant. Wichtig ist dieser Punkt, wenn es nach einem Immobilien­kauf zu einem Streit kommt, wie ein Urteil des Bundes­gerichts­hofs (BGH) zeigt. Laut BGH müssen in einem solchen Fall alle Informationen, die den beteiligten Parteien bis zum Beurkundungs­termin zur Verfügung standen, einbezogen werden (Az.: V ZR 119/20). Denn alle diese Informationen können eine Kauf­entscheidung noch beeinflussen.

Exposé zeigte Entwicklungsmöglichkeiten auf

Im verhandelten Fall hatte eine Frau im Oktober 2015 zwei jeweils mit einem Mehr­familien­haus bebaute Grund­stücke zu einem Preis von 1,5 Millionen Euro gekauft. Im Exposé war das Objekt als solide „Wohnanlage zum Sanieren oder Neue­ntwickeln“ bezeichnet worden.

Mit einer E-Mail erklärte die Käuferin nach Besichtigung der Grund­stücke gegenüber dem Makler das Objekt erwerben zu wollen. Anschließend schickte der Makler ihr das Exposé und die Visualisierung einer ursprünglich geplanten Umbau­maßnahme, die unter anderem den Ausbau des Dach­geschosses zeigte. Die dafür im August 2012 befristet auf drei Jahre erteilte Bau­genehmigung war inzwischen abgelaufen, wovon die Käuferin auch Kenntnis hatte.

Nach der Beurkundung des Kauf­vertrages machte die Käuferin allerdings Schaden­ersatz in Höhe von 600.000 Euro geltend. Ihre Begründung: Die Visualisierung der geplanten Umbauten sei bewusst wahrheits­widrig erfolgt. Denn bereits Anfang 2015 - also schon vor dem Oktober 2015 - habe eine Bau­amts­mitarbeiterin mitgeteilt, dass der Umbau und auch der Ausbau des Dach­geschosses nicht genehmigungs­fähig seien.

Vorinstanzen verneinen Schadenersatzanspruch

Die Vorinstanzen gingen davon aus, dass die Visualisierung keinen Einfluss mehr auf die Kauf­entscheidung gehabt hatte, da die Käuferin bereits vor deren Erhalt in der E-Mail ihr Interesse erklärt hatte.

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BGH: Notarielle Beurkundung ist entscheidend

Das sah der BGH aber anders: Die Klägerin durfte durchaus erwarten, dass sie das Objekt gemäß der Visualisierung aus- und umbauen durfte. Ihre Kauf­entscheidung sei nicht bereits mit dem Abschicken der E-Mail gefallen, sondern erst im Beurkundungs­termin. Schließlich könne ein Käufer bei dem Notartermin auch noch Abstand von dem Vertrag nehmen.

Quelle: dpa/DAWR/ab

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