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Kaufrecht, Verbraucherrecht und Vertragsrecht | 23.10.2019

Immobilien­kauf­vertrag

Immobilien­kauf: Makler muss falsche Vorstellung hinsichtlich der Wohn- und Nutzfläche korrigieren

Vorsätzlich falsche Angaben über Eigen­schaften der Kaufsache begründen Anspruch auf Schaden­ersatz

(Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14.03.2019, Az. V ZR 186/18)

Ist das neue Zuhause zu klein, ist das nicht nur ein Platz­problem. Verkäufer können sich haftbar machen, wenn sie falsche Angaben machen. Wie beugen Käufer Ärger vor?

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Wohnraum ist teuer. Umso ärgerlicher ist es daher, wenn das neue Zuhause am Ende kleiner ist als vereinbart - ob neu gebaut oder gebraucht gekauft. Welche Rechte haben Käufer dann, und wie können sie Probleme vermeiden?

Bauträger legen oft Toleranzgrenze fest

„Die Bauträger schaffen es in der Praxis nicht immer, die Pläne eins zu eins umzusetzen“, erklärt Sabine Feuersänger vom Verbraucher­schutz­verband Wohnen im Eigentum in Bonn. Es sei „gar nicht so selten“, dass neu gebaute Wohnungen am Ende kleiner seien als im Plan vorgesehen. Bauträger begründen demnach Abweichungen mit Änderungen, die während der Bauphase erforderlich werden, beispiels­weise durch behördliche Auflagen.

Um sich abzusichern, nehmen viele Bauträger eine Toleranz­grenze zwischen zwei und fünf Prozent in den Kaufvertrag auf, so Sabine Feuersängers Erfahrung. Der Käufer muss dann Abweichungen der Wohnfläche bis zu dieser Grenze hinnehmen. „Das Beste für sie wäre, die Klausel streichen und eine Beschaffenheits­garantie festlegen zulassen. Dann muss der Bauträger die vertraglich vereinbarte Wohnfläche garantieren.“ Wegen der starken Nachfrage nach Immobilien sitzen die Käufer aber in der Regel am kürzeren Hebel.

Rechtsprechung geht von einer Toleranzgrenze von acht bis zehn Prozent aus

Eine andere Möglichkeit wäre, die Klausel aus dem Vertrag streichen zu lassen, ohne etwas anderes zu vereinbaren. Das ist aber riskant, erklärt Sabine Feuersänger: Wenn der Käufer dann den Kaufpreis wegen zu geringer Wohnfläche mindern will, müsse er die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigen. „Und die geht von einer Toleranz­grenze von acht bis zehn Prozent aus.“ Liegt die Abweichung darunter, hat der Käufer schlechte Karten.

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Beim Hauskauf ausmessen lassen

Bei gebrauchten Häusern oder Wohnungen stehen die Mauern dagegen schon bei Vertrags­schluss. Käufer sollten bei der Besichtigung ausmessen oder dies von einem Sachverständigen erledigen lassen, empfiehlt Michael Sittig von der Stiftung Warentest in Berlin. „Selbst bei der aktuell angespannten Lage auf dem Immobilien­markt sollte der Käufer das zur Bedingung machen, ehe er die Wohnung kauft.“

Falsche Angaben zur Wohnfläche können Schadensersatz begründen

Denn nicht jeder Verkäufer ist ehrlich. Bei der Größe zu schummeln, um den Kaufpreis in die Höhe zu treiben, ist aber keine gute Idee: Machen Verkäufer falsche Angaben zur Wohnfläche, können sie unter Umständen zur Zahlung von Schaden­ersatz verpflichtet werden. „Unkorrekte Angaben und solche, die von den Käufern miss­verstanden werden könnten, müssen sie aktiv korrigieren“, erklärt Rechtsanwältin Beate Heilmann. „Das gehört zu ihren vor­vertraglichen Pflichten.“

Der Fall: Nutzfläche als Wohnfläche angepriesen

In einem Beschluss sprach der Bundes­gerichts­hof einem Käufer Schaden­ersatz zu, weil ihm eine Wohnung unter Vortäuschung falscher Tatsachen verkauft wurde (Az: V ZR 186/18). Die Wohnfläche war weniger als halb so groß wie angeben. Nach Angaben der Verkäuferin betrug sie 125 Quadrat­meter auf zwei Etagen. Bei der Besichtigung waren beide Etagen wohnlich eingerichtet und im Grundriss als Wohnbereich gekennzeichnet.

Die Verkäuferin machte sogar den Vorschlag, das Souterrain später in eine Einlieger­wohnung zu verwandeln. Damit hatte sie völlig falsche Angaben über die Größe der Wohnfläche gemacht. Denn in der Teilungs­erklärung, die dem Käufer vor Vertrags­abschluss ausgehändigt wurde, war lediglich eine Wohnfläche von 68,66 Quadrat­metern und eine zusätzliche Nutzfläche von 55,20 Quadrat­metern ausgewiesen. Der Grund: Das Souterrain war wegen zu geringer Deckenhöhe überhaupt nicht als Wohnbereich zugelassen.

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BGH: Vorsätzlich falsche Angaben über Eigenschaften der Kaufsache begründen Anspruch auf Schadenersatz

Obwohl der Käufer sich mit der Teilungs­erklärung informieren konnte, genügte die Aushändigung nicht, befand der Bundesgerichtshof. Die Verkäuferin war verpflichtet, den Käufer von sich aus ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Wohnnutzung des Souterrains unzulässig war. „Vorsätzlich falsche Angaben des Verkäufers über Eigen­schaften der Kaufsache begründen einen Anspruch des Käufers auf Schaden­ersatz“, so der Bundesgerichtshof.

Generell gilt: Wer bei einem Immobilien­verkauf wissentlich falsche Angaben macht, haftet für den entstehenden Schaden. Denn der Geschädigte kann grund­sätzlich Ersatz des Vertrauens­schadens verlangen. „Hat der Verkäufer aber keine Kenntnis, ist er auch nicht haftbar“, stellt Rechtsanwältin Beate Heilmann klar. Das kann auch bei der Wohnungs­größe der Fall sein. Bei verwinkelten Wohnungen könnten Käufer und Verkäufer vorab einen Sachverständigen mit dem Ausmessen beauftragen, schlägt Sabine Feuersänger vor.

Verkäufer können Haftung nicht immer ausschließen

Ein Lösungs­versuch aus Verkäufersicht: Oft enthalten Kauf­verträge die Formulierung „Gekauft wie gesehen“. „Damit schließen Verkäufer aus, dass der Käufer nachträglich Ansprüche stellt“, so Rechtsanwältin Beate Heilmann. „Bei einer arglistigen Täuschung greift diese Klausel aber nicht.“ Dann kann der Käufer den Vertrag anfechten.

Dafür hat er ab dem Moment, in dem er von der falschen Angabe erfährt, ein Jahr Zeit, erklärt das Mitglied der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalts­verein. „Allerdings muss die Arglist bewiesen werden. Und das ist in der Praxis schwer zu bewerk­stelligen.“

Quelle: dpa/DAWR/ab

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