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Immobilienrecht und Mietrecht | 23.05.2019

Eigen­bedarfs­kündigung

Kündigung wegen Eigenbedarf: Alter und lange Mietdauer stellen allein noch keinen Härtefall dar

BGH mahnt sorgfältige Sach­verhalts­aufklärung bei Härtefall­klausel an

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17)

Alter und lange Mietdauer genügen nicht - wer sich gegen den Rauswurf bei Eigenbedarf wehren will, muss gut begründen, warum ein Umzug unzumutbar ist. Pauschalen Urteilen schiebt der Bundesgerichtshof einen Riegel vor.

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Bei Eigenbedarfs­kündigungen pocht der Bundes­gerichts­hof auf äußerst sorgfältige Prüfung: Gerichte müssten genau hinschauen, ob ein Härtefall vorliege, und in bestimmten Fällen von Amts wegen ein Gutachten einholen - nämlich dann, wenn der Mieter eine Ver­schlechterung seiner Gesundheit mit ärztlichem Attest geltend mache.

Die höchsten deutschen Zivil­richter hoben zwei Urteile auf, in denen Gerichte aus Sicht des Bundesgerichtshofs nicht gründlich genug geprüft hatten. In beiden Fällen muss in neuer Verhandlung fest­gestellt werden, ob tatsächlich ein Härtefall vorliegt.

1. Fall: Mieterin leidet an Demenz und darf nach Ansicht des Landgerichts Berlin in Wohnung bleiben

In einem Berliner Fall hatte die Revision eines Eigen­tümers Erfolg: Ein Familien­vater hatte einer 80 Jahre alten Mieterin gekündigt, weil er für seine junge Familie selbst mehr Platz brauche. Das Berliner Landgericht hatte zwar seinen Eigenbedarf bestätigt - weil die Seniorin bereits seit 45 Jahren in der Wohnung lebt und bei ihr Demenz attestiert wurde, durfte sie aber trotzdem in ihrem Zuhause bleiben. Ob die alte Dame nun raus muss, hängt davon ab, ob sie in einem neuen Prozess negative gesundheitliche Folgen bei einem Umzug nachweisen kann (VIII ZR 180/18).

2. Fall: Vorinstanz hält trotz verschiedener schwerer Krankheiten Umzug für zumutbar

Im zweiten Fall entschied der Bundesgerichtshof zugunsten von zwei Mietern einer Doppelhaus­hälfte in Kabelsketal (Sachsen-Anhalt). Hier war die Vorinstanz der Ansicht, ein Umzug sei den Mietern trotz verschiedener schwerer Krankheiten zumutbar. Dagegen wehrten sie sich erfolgreich bis vor den Bundesgerichtshof (VIII ZR 167/17). Auch hier muss ein neuer Prozess die Auswirkungen eines Umzugs auf die kranken Mieter klären.

Nach dem Gesetz kann ein Vermieter einem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts geltend macht. Der Mieter kann sich dagegen unter Verweis auf einen Härtefall wehren.

Angesichts von Wohnungsnot und immer mehr älteren und hoch betagten Mietern bereitet die Härte­klausel Gerichten zunehmend Probleme. Der Bundesgerichtshof sieht deshalb die Tendenz, dass viele Fälle in den unteren Instanzen schematisch und „nicht in gebotener Tiefe“ gelöst werden. Dem schob er nun einen Riegel vor.

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Es gibt keine allgemeinen Fallgruppen

„Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich - entgegen einer teilweise bei den Instanz­gerichten anzutreffenden Tendenz - nicht bilden“, so der Bundesgerichtshof. Faktoren wie Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld wirkten sich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark aus. Sie allein rechtfertigten deshalb nicht grund­sätzlich die Annahme einer Härte.

Damit präzisierte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zur Frage, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Miet­verhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann.

Quelle: dpa/DAWR/ab

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