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Immobilienrecht und Mietrecht | 16.04.2018

Immobilien­kauf

Kündigungs­klauseln und Nebenkosten: Miet­verträge vor Wohnungs­kauf prüfen

Worauf es beim Mietvertrag ankommt und wie man böse Überraschungen vermeiden

Wer eine Wohnung als Kapital­anlage kauft, bekommt oft auch einen Mieter dazu. Wichtig dabei: einen Blick auf den vom Vorbesitzer ausgestellten Mietvertrag werfen. Sonst kann es am Ende zu bösen Überraschungen kommen.

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Manche Klauseln in Miet­verträgen haben es in sich: nicht ausgefüllte Leerstellen, falsch gesetzte oder fehlende Häkchen. Fehler wie diese können unangenehme Folgen haben. Und zwar vor allem für Käufer, die nicht nur eine Wohnung kaufen, sondern damit auch ein bestehendes Miet­verhältnis übernehmen. Fachleute sehen in Miet­verträgen zwei typische Problem­felder: die Kündigungs­klauseln und die Nebenkosten. Bei beiden steckt der Teufel im Detail.

Faustregel: „Kauf bricht nicht Miete“

Das Problem: Der Käufer hat so gut wie keine Möglichkeit, einen bestehenden Mietvertrag zu ändern. „Nach dem Grundsatz, Kauf bricht nicht Miete, übernimmt der Käufer die Rechte und Pflichten des Vorgängers“, erläutert Rechtsanwalt Harald Haakshorst aus Essen. Er hat für die Verbraucher­zentrale Nordrhein-Westfalen einen Ratgeber für angehende Wohnungs­eigentümer geschrieben. Rechtsanwalt Haakshorst empfiehlt, unbedingt die letzte Fassung des Miet­vertrags anzufordern, genau zu lesen und im Zweifel nachzuhaken - und das vor der Beurkundung. „Sonst kaufe ich die Katze im Sack.“

Urteil zur Eigenbedarfskündigung

Welche Schwierig­keiten daraus folgen, erfuhr eine Frau aus Berlin. Sie hatte ihrem Mieter wegen Eigen­bedarfs gekündigt. Der wehrte sich mit Hinweis auf eine Klausel in seinem Vertrag, die eine solche Kündigung ausschloss.

Die Stelle, an der im Text eine Befristung für die Gültigkeit des Kündigungs­schutzes eingetragen werden konnte, hatte der frühere Eigentümer nicht ausgefüllt. Pech für die Nach­folgerin: Weil die Jahres­angabe fehlte, schloss das Landgericht Berlin die Eigen­bedarfs­kündigung dauerhaft aus (Az.: 65 S 175/17).

Mietvertrag prüfen

Rechtsanwalt Harald Haakshorst überrascht das nicht. „Die meisten Vermieter verwenden Formular­verträge. Diese sind wie Allgemeine Geschäfts­bedingungen zu behandeln.“ Deshalb würden Fehler und Unklarheiten zulasten des Verwenders, also des Vermieters, ausgelegt. Das trifft auch auf handschriftliche Zusätze zu, die im Widerspruch zu anderen Formulierungen im Dokument stehen.

Kündigungs­beschränkungen verhindern entweder für eine gewisse Zeit oder auf Dauer, dass der Mieter raus muss. „Solche Klauseln stehen öfters in Verträgen“, erklärt Inka-Marie Storm, Chef­justiziarin des Eigentümer­verbands Haus & Grund Deutschland in Berlin. Die Klauseln können beispiels­weise misslich sein, wenn jemand die Wohnung zunächst zur Kapital­anlage erwirbt, in ein paar Jahren aber selbst einzuziehen plant. „Ist der Selbstbezug ausgeschlossen, kann das die Finanzierung kaputt machen“, sagt Inka-Marie Storm.

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Vorsicht vor Ausschluss der Eigenbedarfskündigung

Vorsicht ist zudem bei der Umwandlung eines Mietshauses in Eigentums­wohnungen geboten. Dann haben die Bewohner einen Kündigungs­schutz von drei Jahren. Gezählt werde vom ersten Verkauf einer Wohnung an, nicht seit der davor liegenden Umwandlung, warnt die Juristin. In angespannten Wohnungs­märkten könne der Kündigungs­schutz per Länder­verordnung auf zehn Jahre ausgedehnt sein. In der Zeit kann der neue Eigentümer keinen Eigenbedarf geltend machen.

Miete ist nicht gleich Miete

Bei den Nebenkosten steht der neue Eigentümer für Versäumnisse des alten gerade. „Im Formular­vertrag ist zu den Betriebs­kosten nichts angekreuzt. Wie wird das ausgelegt?“, fragt der Kölner Rechtsanwalt Georg Jennißen. Er liefert die Antwort gleich mit: „Zugunsten des Mieters. Das heißt, wie nichts vereinbart.“ In der Konsequenz zahlt der Vermieter die Ausgaben für Wasser, Heizung oder Hausmeister.

Ähnliches droht, falls der Mieter eine Warm- oder Inklusiv­miete zahlt. Steigende Betriebs­kosten können dann nicht umgelegt werden. Der Eigentümer bleibt auf den Ausgaben sitzen. Das drückt seine Rendite, mit der Folge, dass die Investition schlimmsten­falls unwirtschaftlich wird. Beim Weiter­verkauf könnten solche Klauseln ein Hindernis sein, mindestens jedoch Abschläge bringen.

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Mietkaution im Mietvertrag prüfen

Rechtsanwalt Georg Jennißen rät privaten Investoren, auf die Klausel in Sachen Kaution zu achten. „Wenn nichts vereinbart ist, muss der Mieter beweisen, dass er sie gezahlt hat.“ Steht jedoch etwas im Mietvertrag, ist der neue Vermieter gut beraten, im Vorfeld zu prüfen, wo die Kaution angelegt ist und die Dokumente dazu in die Hand zu bekommen. Denn „der Käufer schuldet die Kaution, selbst wenn er sie vom Vorbesitzer nicht bekommen hat.“

Den Kauf der Wohnung Zug um Zug abgewickelt

Sicherheits­halber sollte der Kauf der Wohnung Zug um Zug abgewickelt werden. Das heißt: Die letzte Rate wird überwiesen, wenn alle Unterlagen da sind. Es lohnt sich zudem, den Vorbesitzer nach Abgeltungs­regelungen zu fragen. Die können vereinbart sein, wenn der Mieter auf eigene Kosten Böden oder Elektrik erneuert hat. Bei einer Kündigung hätte der Investor eventuell einen Ausgleich zu leisten. Das belastet sein Budget.

„Nicht am Berater sparen“

Wann potenzielle Immobilien­käufer die Reißleine ziehen sollten, lassen die Fachleute offen. Das sei eine Entscheidung zwischen „Rendite und Herzens­sache“. Schlechter Zustand des Objekts, geringe Instandhaltungs­rücklagen und ausgeschlossener Eigenbedarf, wenn es denn eine Wohnung zur späteren Selbst­nutzung sein soll, wären Gründe, Abstand zu nehmen. Auf jeden Fall sollten Käufer sich vorab gründlich informieren und wie Immobilien-Profis „nicht am Berater sparen“. Privatleute gingen die Sache oftmals blauäugig an.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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