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Mietrecht | 31.07.2019

Betriebs­kosten­abrechnung

LG Berlin: Mieter haben Anspruch auf Einsicht der Zahlungs­belege zu einer Neben­kosten­abrechnung

Bei Vorliegen eines sachlichen Grundes darf bei der Abrechnung je nach Posten das Abfluss­prinzip oder das Leistungs­prinzip verwendet werden

(Landgericht Berlin, Urteil vom 13.02.2019, Az. 65 S 196/18)

Mieter müssen die Betriebs­kosten überprüfen können. Sie dürfen unter Umständen auch Zahlungs­belege einsehen. Dazu hat das Landgericht Berlin ein Urteil gesprochen.

Vermieter können als Betriebs­kosten die im jeweiligen Zeitraum bezahlten Rechnungen angeben. Das gilt gleich­zeitig auch für die Ausgaben für Leistungen, die in dieser Zeit erbracht wurden. Bei der Abrechnung dürfen sie je nach Posten eine andere Methode verwenden, insbesondere, wenn es dafür einen sachlichen Grund gibt. Das geht aus einem Urteil des Land­gerichts Berlin (Az.: 65 S 196/18). Spiegel­bildlich ergibt sich nach Ansicht des Gerichts das Recht des Mieters, Zahlungs­belege einzusehen.

Zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen müssen erkennbar und nachrechenbar sein

Aus der Abrechnung müssen die Einnahmen und Ausgaben zu den umz­ulegenden Betriebs­kosten im Abrechnungs­jahr aus sich heraus verständlich hervorgehen. Dafür muss es dem Mieter möglich sein, die zur Verteilung anstehenden Kosten­positionen zu erkennen und den eigenen Anteil nach­zurechnen.

Abrechnung kann nach Abflussprinzip oder Leistungsprinzip erfolgen

Rechnet der Vermieter nach dem Abfluss­prinzip ab, stellt er die im Abrechnungs­zeitraum von ihm bezahlten Rechnungen in die Abrechnung ein und legt diese dann nach dem vereinbarten oder gesetzlich festgelegten Umlage­schlüssel auf den Mieter um. Diese Methode wird deshalb auch Ausgaben­abrechnung oder Abrechnung nach Rechnungen genannt. Bei der Abrechnung nach dem Leistungs­prinzip (auch: Zeit­abgrenzungs­prinzip) werden dagegen nur die Kosten für Leistungen in die Abrechnung eingestellt, die im Abrechnungs­zeitraum erbracht beziehungs­weise verbraucht worden sind.

Abrechnung der Kosten erfolgte sowohl nach dem Leistungs- als auch nach dem Abflussprinzip

Im verhandelten Fall hatte die Vermieterin die Versicherungs­kosten nach dem Abfluss­prinzip in die Abrechnung vom 10. Januar 2013 eingestellt und andere Kosten - etwa für den Winter­dienst oder den Hausstrom - nach dem Leistungs­prinzip. Das Gericht sah dafür einen sachlichen Grund, den manche Rechts­wissenschaftler für nötig halten. Denn die Jahres­beiträge für die Wohngebäudev­ersicherung sowie die Haus- und Grund­besitzer-Haftpflicht­versicherung seien im Jahr 2013 fällig geworden, aber betrafen den Zeitraum vom 27. Februar 2013 bis zum 27. Februar 2014.

LG: Begründetes Misstrauen für Einsichtnahme nicht notwendig

Das Landgericht erklärte zudem, dass Mietern die Einsicht­nahme in alle der Abrechnung zugrundeliegenden Belege gewährt werden müsse, soweit dies zur Über­prüfung der Abrechnung oder zur Vorbereitung von Einwendungen erforderlich sei. Ein begründetes Misstrauen sei nicht notwendig.

Verweigerung der Einsicht löst Recht auf Verweigerung der Nachzahlung aus

Der Mieter müsse überprüfen können, dass der Vermieter Rechnungs­beträge in voller Höhe beglichen hat, also diese nicht kürzte oder von Preis­nachlässen profitierte. Stellt der Vermieter bei der Abrechnung nach dem Abfluss­prinzip auf die bezahlte Rechnung ab, sei die sachgerechte Über­prüfung ohne eine Einsicht­nahme in Zahlungs­belege unvollständig. Verweigere der Vermieter wie im verhandelten Fall die Einsicht, stehe dem Mieter zeitweise das Recht zu, die Nachzahlung der Betriebs­kosten zu verweigern.

Quelle: dpa/DAWR/ab

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