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Mietrecht | 10.10.2019

Miet­erhöhung

Mehr Rechte für die Mieter: BGH zum Härtefall bei Miet­erhöhung wegen Modernisierung

Härtefall darf nicht nur nach der Wohnungs­größe bemessen werden

(Bundesgerichtshof , Urteil vom 09.10.2019, Az. VIII ZR 21/19)

Wenn der Vermieter das Haus auf Vordermann bringt, kann das für die Mieter teuer werden. Eine Härtefall-Regelung schützt Menschen, die sich ihre Wohnung ohnehin kaum leisten können. Jetzt stellt ein Urteil klar: Auch bei der Größe müssen sie keine Abstriche machen.

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Der Bundes­gerichts­hof (BGH) stärkt Mietern den Rücken, die sich nach Modernisierungs­arbeiten am Haus die Miete nicht mehr leisten können. Sie dürfen vom Vermieter nicht einfach auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden, wie die obersten Zivil­richter entschieden. Ob die Wohnungs­größe angemessen ist, spielt demnach zwar eine Rolle, bei der Abwägung der Interessen müssten aber alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Dabei komme es auch auf die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung oder seine gesundheitliche Verfassung an. (Az. VIII ZR 21/19)

Gesetz schützt Mieter durch Härtefallregelung

Grund­sätzlich dürfen Vermieter die Kosten für eine Modernisierung bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen. Das Gesetz schützt aber Mieter, die das derart hart treffen würde, dass es „auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu recht­fertigen ist“. Hier ist eine Miet­erhöhung ausgeschlossen.

Klage gegen Erhöhung der Kaltmiete um 240 Euro

Vor dem BGH ging es um einen Hartz-IV-Empfänger aus Berlin, der nach einer Modernisierung 240 Euro mehr Miete zahlen soll. Nach Ansicht der Richter macht er zu Recht eine finanzielle Härte geltend - auch wenn er allein in einer knapp 86 Quadrat­meter großen Wohnung lebt.

LG gab Mieter recht

Der Mann war 1962 als Fünf­jähriger mit seinen Eltern in die Wohnung gezogen und lebt seither dort. Das Berliner Landgericht, das die Miet­erhöhung zum aller­größten Teil gekippt hatte, hatte ihm das zugute­gehalten: Die Vermieterin könne ihm nicht den Vorwurf machen, er habe von Anfang an über seine Verhältnisse gelebt.

BGH: Andere Maßstäbe als bei Gewährung von Sozialleistungen

Das sieht der BGH genauso. Seinem Urteil zufolge gelten hier andere Maßstäbe als bei der Gewährung von Sozial­leistungen. Dass dort gut 50 Quadrat­meter als angemessen für einen Einpersonen­haushalt gelten, solle sicher­stellen, dass sich niemand auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet, so die Richter. Hier dagegen gehe es um die Frage, ob ein Mieter, der auf die Modernisierung keinen Einfluss hat, seinen bisherigen Lebens­mittel­punkt behalten darf.

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LG muss nacharbeiten

Trotzdem ist damit noch nicht entschieden, ob der Berliner Hartz-IV-Bezieher der Miet­erhöhung entgeht. Denn in zwei Ausnahme­fällen können sich Mieter generell nicht auf eine finanzielle Härte berufen: wenn das Haus nur in einen „allgemein üblichen“ Zustand versetzt wurde; und wenn der Vermieter zur Modernisierung gezwungen war. Beides hat das Landgericht nach Auffassung des BGH nicht korrekt geprüft. Das muss nun nachgeholt werden.

Vermieterin ließ Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929 modernisieren

Die Vermieterin hatte das Mehr­familien­haus aus dem Jahr 1929 besser gedämmt. Außerdem ließ sie die Balkone vergrößern und einen stillg­elegten Fahrstuhl wieder in Schuss bringen. Der Mieter hatte schon vorher mehr als 570 Euro im Monat gezahlt, plus monatlich 90 Euro Heizkosten­zuschuss. Vom Amt bekommt er fürs Wohnen gut 460 Euro.

Quelle: dpa/DAWR/ab

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