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Mietrecht | 09.12.2019

Vergleichs­miete

Miet­erhöhung bis zur orts­üblichen Vergleichs­miete

Das sollte man über die orts­übliche Vergleichs­mieten wissen

Ihre Wohnung ist viel günstiger als die der Nachbarn? Dann kann Ihr Vermieter vielleicht den Preis erhöhen. Aber manche Vergleiche sind schief.

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Wie viel Miete zahlen Menschen für ähnliche Wohnungen in derselben Stadt? Die orts­übliche Vergleichs­miete interessiert Mieter und Vermieter nicht nur aus Neugierde. Sie bestimmt auch die Grenze, bis zu der die Miete in einem bestehenden Miet­verhältnis steigen darf, wenn nicht zum Beispiel modernisiert wird. Wichtige Fragen und Antworten dazu.

Darf die Miete immer bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen?

Vermieter müssen Erhöhungen auf die orts­übliche Vergleichs­miete schriftlich ankündigen und begründen. Stimmt die Argumentation, ist also zum Beispiel die angegebene Vergleichs­miete richtig, können Mieter nicht ablehnen. Trotzdem haben sie Zeit zur Prüfung: „Einer Miet­erhöhung müssen sie erst nach zwei vollen Monaten plus dem Monat zustimmen, indem sie das Schreiben von ihrem Vermieter erhalten haben“, erklärt Hans Jörg Depel vom Mieter­verein Köln.

Liegt die aktuelle Miete weit unter der Vergleichs­miete, darf der Vermieter sie nicht auf einen Schlag bis zu dieser Grenze erhöhen. „Innerhalb von drei Jahren darf die Miete im Bestand nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In einigen Bundes­ländern liegt diese Kappungs­grenze bei 15 Prozent in drei Jahren“, erläutert Helena Klinger vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland.

Und: „Ist die orts­übliche Vergleichs­miete erreicht, ist erst einmal Schluss“, sagt die Rechtsanwältin und Mietrechts­expertin Beate Heilmann. „Dann muss der Vermieter den nächsten Mietspiegel abwarten und schauen, ob dann der Wert für die Wohnung gestiegen ist. Ist das der Fall, darf er den Mietzins anheben.“ Teurer als ortsüblich darf es Heilmann zufolge vorher nur werden, wenn zum Beispiel modernisiert wird und die Kosten dafür auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

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Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Das ist ein komplizierter Vorgang, bei dem mitunter Tausende Daten erhoben werden. Wichtig ist, dass eine Mietwohnung mit Wohnungen verglichen wird, die ähnliche Größen und Ausstattungs­merkmale haben. Auch das Alter und der energetische Zustand müssen passen.

„Kriterien sind nach Paragraf 558 des Bürgerlichen Gesetz­buches Art und Größe des Wohnraums, die Ausstattung, zum Beispiel Sammel­heizung, Bad und Parkett­boden, die Beschaffenheit, zum Beispiel der Instand­haltungs­zustand und die Lage der Wohnung zum Beispiel in der Innenstadt oder im Außenb­ereich“, erklärt Hans Jörg Depel vom Mieter­verein Köln. Wohnungs­mängel haben dagegen keinen Einfluss auf den Wert. „Hier ist ausschließlich der formale Wert der Wohnung ausschlaggebend“, so der Mietexperte.

„In die orts­übliche Vergleichs­miete fließen sowohl Neuvertrags­mieten als auch die geänderten Bestands­mieten der letzten vier Jahre ein“, ergänzt Helena Klinger vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Nach dem Willen der Bundes­regierung sollen künftig die Mieten aus sechs statt bislang vier Jahren einfließen.

Beeinflussen Einbauten der Mieter das Ergebnis?

Baut ein Mieter selbst zum Beispiel eine Küche in seine Wohnung ein, so hat das zunächst keine Auswirkungen auf die Miethöhe. Das hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.10.2018, Az. VIII ZR 52/18 bestätigt. Wurde die Küche vom Mieter auf eigene Kosten eingebaut, darf sie demnach bei der Ermittlung der orts­üblichen Vergleichs­miete dauerhaft nicht berücksichtigt werden.

„Überlässt der Mieter die Küche aber nach seinem Auszug dem Vermieter, kann dieser sie als sein Eigentum behandeln“, betont die Rechtsanwältin und Mietrechts­expertin Beate Heilmann. „Sie gehört dann zum Mietobjekt und wertet es auf. Damit kann sich auch die Einordnung in den Mietspiegel ändern, und der Vermieter darf bei einer neuen Vermietung die Miethöhe anpassen.“

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Wie können Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete angeben?

„In vielen Städten und Gemeinden dienen Mietspiegel zur Ermittlung der orts­üblichen Vergleichs­miete“, sagt Helena Klinger vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Mietspiegel werden von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde erstellt, oft gemeinsam mit Interessen­verbänden wie Mieter- und Eigentümer­vereinen.

Stattdessen kann der Vermieter aber beispiels­weise auch drei Vergleichs­wohnungen zur Begründung einer Miet­erhöhung heranziehen. „Auch Miet­daten­banken dürfen theoretisch genutzt werden, aus Datenschutz­gründen existieren aber keine“, so Helena Klinger vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland.

Alternativ kann ein Sachverständiger ein Gutachten erstellen. Das sei aber teuer, sagt die Vertreterin des Eigentümer­verbandes. In der Praxis würden vor allem Mietspiegel genutzt - noch gebe es aber nicht in jedem Ort einen.

Was können Mieter bei Zweifeln tun?

„Oft werden die Mieten falsch eingeordnet, weil etwa statt einer mittleren Lage von einer guten Lage ausgegangen wurde“, beobachtet Hans Jörg Depel vom Mieter­verein Köln. „Oder die Ausstattung wird besser ein­geschätzt, als sie wirklich ist. Mieter, die die Vergleichs­miete anzweifeln, sollten ihre Zustimmung zur Miet­erhöhung verweigern“, so der Sprecher des Mieter­vereins Köln. Bis zum Ablauf der Überlegungsf­rist sollten sie dann die richtige Höhe der Vergleichs­miete heraus­finden.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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