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Mietrecht | 19.03.2021

Musterklage

Münchner Musterklage zu Mieterhöhungen scheitert in letzter Instanz

Mieten dürfen noch nach altem Recht erhöht werden

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2021, Az. VIII ZR 305/19)

Seit dem 1. Januar 2019 dürfen Mieten nach Modernisierungen nicht mehr so stark steigen. Kurz vor dem Stichtag bekamen die Mieter einer großen Münchner Wohnanlage noch Post von der Immobilien­firma. Kein Einzelfall - aber kann man deshalb von Rechts­missbrauch sprechen?

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Die bundesweit erste Musterklage im Mietrecht ist in letzter Instanz vor dem Bundes­gerichts­hof (BGH) gescheitert. Die obersten Zivil­richter in Karlsruhe gaben einer Münchner Immobilien­firma Recht, die wenige Tage vor dem Inkraft­treten einer mieter­freundlicheren Neuregelung umfangreiche Modernisierungen angekündigt hatte. Sie darf die Mieten in einer großen Wohnanlage im Szene­viertel Schwabing noch nach altem Recht stärker erhöhen, obwohl die Arbeiten erst ein knappes Jahr später beginnen sollten. Laut BGH ist das nicht rechts­missbräuchlich. (Az. VIII ZR 305/19)

Münchner Mieterverein ist enttäuscht

Der Münchner Mieter­verein, der die Musterklage geführt hatte, nannte die Ent­scheidung enttäuschend. „Das heißt, dass auf die Mieterinnen und Mieter nun deutlich extremere Mieterhöhungen nach der Modernisierung zukommen“, sagte Geschäfts­führer Volker Rastätter. „Viele Menschen werden sich das Leben im Hohenzollern­karree nicht mehr leisten können und somit ihr Zuhause verlieren.“

Hintergrund des Streits ist eine Gesetzesänderung zum Jahreswechsel 2018/19

Vorher durften die Eigentümer bei einer Modernisierung jährlich elf Prozent der entstehenden Kosten auf die Mieter umlegen. Seither sind es nur noch acht Prozent. Außerdem hat der Gesetzgeber nun zusätzlich eine Obergrenze für die Erhöhung eingezogen.

Aus Sicht des Mieter­vereins ging es dem Immobilien­unternehmen darum, kurz vor dem Stichtag Fakten zu schaffen. Die Mieter wurden am 27. Dezember 2018 angeschrieben. Dabei sollten die Arbeiten erst im Dezember 2019 beginnen und sich bis ins Jahr 2023 hinziehen.

Modernisierungsankündigung vor dem Stichtag kein Einzelfall

Laut Deutschem Mieterbund (DMB) kein Einzelfall: Dort liegen zwar keine bundesweiten Zahlen vor. Aber auch der Berliner Mieter­verein habe von auffällig vielen Modernisierungs­ankündigungen in der zweiten Dezember­hälfte 2018 berichtet. Meist sollte laut DMB erst mehr als sechs Monate später mit den Arbeiten begonnen werden. Die Mieter hätten glücklicherw­eise davon profitiert, dass viele Ankündigungen mit derart „heißer Nadel gestrickt“ gewesen seien, dass sie wegen formaler Fehler als unwirksam zurück­gewiesen worden seien.

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BGH: Ankündigung rechtlich nicht zu beanstanden

Die Ankündigung in dem Münchner Fall erfüllt laut BGH alle inhaltlichen Anforderungen. Das ist für die Richterinnen und Richter das zentrale Kriterium: Die Planungen müssen so weit gediehen sein, dass den Mietern sämtliche vorgeschriebenen Angaben gemacht werden können. Einen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Ankündigung der Arbeiten und deren Beginn verlange das Gesetz nicht.

Immobilienfirma handelt nicht rechtsmissbräuchlich

Der Immobilien­firma ist nach Ansicht des Senats auch nicht zum Vorwurf zu machen, dass sie sich noch eine Miet­erhöhung nach altem Recht sichern wollte. Der Gesetzgeber habe bei der Übergangsr­egelung die Interessen von Mietern und Vermietern abgewogen. Entscheidend sei der Zugang der Ankündigung. Wenn ein Eigentümer es rechtzeitig zum Stichtag schaffe, sei ihm kein treuwidriges Verhalten vorzuwerfen.

BGH-Urteil für betroffenen Mieter ein herber Rückschlag

Das Oberlandes­gericht München hatte 2019 in erster Instanz entschieden, dass die Eigentümer-GmbH die Mieten nur in den engeren Grenzen der neuen Rechtslage erhöhen darf.

Die Möglichkeit der Muster­feststellungs­klage gibt es seit dem 1. November 2018. Verbraucher sollen es damit leichter haben, ihre Rechte durch­zusetzen. Sie müssen nicht selbst klagen, sondern können sich ohne Anwalt der Musterklage eines Verbraucher­verbands anschließen. Das Urteil ist dann für alle verbindlich.

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Mieterverein prüft andere juristische Möglichkeiten

Der Mieter­verein München will für die Mieter im Hohenzollern­karree nun „noch andere juristische Möglichkeiten“ prüfen. Dabei dürfte es um Härtefall-Regelungen im Einzelfall gehen. Dem Verein zufolge droht vielen Betroffenen eine Verdoppelung ihrer Miete. Ein Ehepaar, das seit sechs Jahrzehnten dort wohne und bisher rund 763 Euro Kaltmiete bezahle, solle nach den Arbeiten 729 Euro im Monat mehr zahlen. Nach neuem Recht wären es laut Mieter­verein höchstens 230 Euro gewesen.

Münchens Ober­bürgerm­eister Dieter Reiter (SPD) erklärte: „Das ist ein bitterer Tag für alle Mieterinnen und Mieter.“ Der Bundes­gesetzgeber müsse ihre Interessen endlich ernstnehmen.

Quelle: dpa/DAWR/ab

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