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Mietrecht | 12.03.2019

Vertrags­widriger Gebrauch der Mietsache

Nutzung von Geschäfts­räumen zu Wohnzwecken: Keine Verjährung von Ansprüchen bei andauernder vertrags­widriger Nutzung einer Mietsache

Anspruch auf Unter­lassung eines vertrags­widrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Miet­verhältnisses nicht

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.12.2018, Az. XII ZR 5/18)

Geschäfts­räume dürfen nicht zu Wohnzwecken verwendet werden. Machen Mieter das trotzdem, können ihre Vermieter das untersagen. Dieses Recht auf Unter­lassung verjährt auch nicht ohne weiteres - selbst dann, wenn die Nutzung als Wohnraum zuvor lange Zeit geduldet wurde.

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Auch wenn manche Büroräume schöner sind als viele Wohnungen: In Gewerbe­räumen darf man nicht wohnen. Vermieter können ein solches Verhalten des Mieters abmahnen und im Zweifel auf Unter­lassung klagen. Dieser Anspruch des Vermieters verjährt während eines laufenden Miet­verhältnisses jedenfalls nicht ohne weiteres. Das zeigt ein Urteil des Bundesgerichts­hofes (Az.: XII ZR 5/18).

Mieterin nutzt Gewerberäume als Wohnung

Im verhandelten Fall hatte eine Frau im Jahr 2010 Flächen im Keller, Erdgeschoss und im ersten Stock eines Gebäudes gemietet. In den Räumen sollte laut Mietvertrag eine Rechts­anwalts­kanzlei betrieben werden. Seit dem Bezug wohnte die Frau aber in den Räumen in der ersten Etage. Einen Nachtrag zum Mietvertrag aus dem Jahr 2011, wonach die Nutzung des ersten Stocks zu Wohnzwecken rückwirkend gestattet wurde, unterzeichnete die Frau nicht.

BGH: Vermieter hat Anspruch auf vertragsgemäße Nutzung

Mitte 2016 forderte der neue Eigentümer der Immobilie die Frau dann auf, nicht mehr in den Räumen zu wohnen - und zwar zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied. Denn die Räume seien als Gewerbe­räume vermietet worden. Insofern habe der Vermieter Anspruch darauf, dass sie auch entsprechend genutzt werden.

Nach Abmahnung besteht Unterlassungsanspruch

Da der Vermieter das rechts­widrige Verhalten der Mieterin abgemahnt hatte, habe er nun einen Anspruch auf Unter­lassung. Zwar können Ansprüche eines Vermieters nach drei Jahren verjähren. Nicht aber in diesem Fall: Denn in einem bestehenden Miet­verhältnis könne keine Verjährung eintreten, solange die zweck­widrige Nutzung andauert.

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Quelle: dpa/DAWR/ab

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