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Mietrecht und Schadensersatzrecht | 08.07.2019

Schönheits­reparaturen

Unsachgemäße Renovierung: Wann der Mieter zum Schadens­ersatz verpflichtet ist

Vermieter kann bei nicht fachgerechter Ausführung einer vereinbarten Leistung Schadens­ersatz verlangen

Der Ärger ist programmiert: Beim Auszug des Mieters ist die Wand mit Dübel­löchern übersät, und statt in neutralem Weiß strahlt sie nun in grellem Pink. Doch nicht immer sind die Fälle so klar. Vor allem Schönheits­reparaturen sorgen oft für Ärger. Worauf ist zu achten?

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Wände tapezieren, Heizkörper lackieren, Türrahmen streichen - solche Schönheits­reparaturen dürfen Mieter grund­sätzlich selbst erledigen. Ein Fachbetrieb ist nicht zwingend notwendig. Aber nicht jeder Mieter ist ein versierter Heimwerker. Was passiert, wenn die Tapete schief hängt, der Heiz­körper­lack Blasen bildet oder die Farbe nicht deckt? Kann der Vermieter dann Schaden­ersatz fordern?

Vermieter kann Nacherfüllung verlangen

„Grund­sätzlich schon“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. „Wenn eine Leistung vereinbart wurde, und sie wird nicht fachgerecht ausgeführt, kann der Vermieter zunächst die Nacherfüllung verlangen.“ Wird diese nicht oder nicht in der geforderten Qualität erbracht, dürfe er eine Fachfirma mit den Arbeiten beauftragen. „Die Rechnung zahlt dann der Mieter.“

Soviel zum Grund­sätzlichen. Aber der Teufel steckt bekanntlich im Detail. „Das Thema Schönheits­reparaturen ist sehr streit­anfällig“, sagt Beate Heilmann von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalts­verein (DAV).

Zuerst muss geklärt werden, ob der Mieter überhaupt zu Schönheits­reparaturen verpflichtet ist. „Das ist heute schon fast die Ausnahme“, erklärt sie. Viele Miet­verträge seien so formuliert, dass darin enthaltene Klauseln zu diesem Thema unwirksam sind. „Dann muss der Mieter überhaupt nicht renovieren.“

In unrenoviert übergebener Wohnung muss Mieter nicht streichen

Haben Mieter ihre Wohnung unrenoviert übernommen, dürfen sie laut Bundes­gerichts­hof auch nicht zu Schönheits­reparaturen herangezogen werden. Zudem darf kein Mieter dazu verpflichtet werden, beim Auszug Renovierungs­kosten anteilig zu bezahlen, bevor die vertraglich vereinbarten Fristen abgelaufen sind. Derartige Klauseln verwarf der Bundesgerichtshof ausnahmslos (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14).

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Keine Forderungen bei unwirksamer Klausel

Wer seine Wohnung aus Unkenntnis trotz unwirksamer Klauseln renoviert und dabei un­fachgemäß arbeitet, braucht Schaden­ersatz­forderungen nicht zu fürchten. Denn er verursacht nach einem Urteil des Land­gerichts Berlin keinen Schaden (Az.: 67 S 179/09). „Unter Umständen kann dann sogar der Mieter von seinem Vermieter Schaden­ersatz für den Anteil an ordnungs­gemäßen Arbeiten verlangen“, sagt Julia Wagner. Auf Schaden­ersatz kann er aber nur hoffen, wenn der Vermieter wusste, dass der Mieter die Schönheits­reparaturen nicht ausführen muss.

Der zweite häufige Streitpunkt ist die fachgerechte Ausführung von Schönheits­reparaturen. „Dafür gibt es keine eindeutige Definition“, sagt Julia Wagner. „Die Rechtsprechung geht von den Erledigungen der Arbeiten in mittlerer Art und Güte aus.“ Wie das genau aussieht, ist weitgehend Ermessens­sache.

Offenkundige Fehler wie das Über­streichen von Muster­tapeten oder der falsche Lack auf den Fenstern müssen natürlich behoben werden. Aber es gibt auch Grenzfälle: Wie breit dürfen zum Beispiel die Abstände zwischen den Tapeten­bahnen sein, die Stoß auf Stoß geklebt wurden? „Es ist ratsam, miteinander zu reden und das Problem gütlich zu lösen, statt auf Schaden­ersatz zu pochen“, rät Julia Wagner.

Klare Frist zur Beseitigung der Mängel setzen

Will der Vermieter seinen Schadenersatz­anspruch durchsetzen, muss er dem Mieter eine klare Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. „Dabei sollten die geforderten Arbeiten möglichst konkret benannt werden“, rät Beate Heilmann. Erst wenn der Mieter nach dem festgelegten Termin die Mängel nicht beseitigt hat, darf der Vermieter eine Handwerks­firma beauftragen.

Der Auszug des Mieters berechtigt den Vermieter nicht, selbst Hand anzulegen oder eine Firma zu beauftragen. „Es muss klar sein, dass der Mieter die gesamten Schönheits­reparaturen oder die Beseitigung der Mängel total ablehnt“, erklärt Beate Heilmann. „Das ist allein mit der Abgabe des Schlüssels nach dem Auszug nicht gegeben. Der Mieter könnte es sich ja danach noch anders überlegen.“

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Dekorationsfreiheit während der Mietlaufzeit

Viele Verträge sehen vor, dass der Mieter nicht nur beim Auszug, sondern schon während des Miet­verhältnisses zu Schönheits­reparaturen verpflichtet ist. Macht er das nicht, kann der Vermieter aber keine Leistung verlangen. „Während der Mietzeit ist der Mieter bis an die Grenze der Substanz­verletzung frei in seinem Dekorations­geschmack“, erläutert die Rechts­expertin.

Vermieters hat Anspruch auf Kostenvorschuss für Schönheitsreparaturen

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs besteht für den Vermieter aber die Möglichkeit, einen Vorschuss­anspruch auf die ausstehenden Schönheits­reparaturen geltend zu machen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2005, Az. VIII ZR 192/04). „Allerdings muss dafür die Klausel zu den Schönheits­reparaturen wirksam sein.“

Schadensersatz wegen bunter Wände

Unabhängig davon, ob eine wirksame oder unwirksame Klausel zu Schönheits­reparaturen vorliegt, ist der Mieter laut Urteil des Bundesgerichtshofs zum Schaden­ersatz verpflichtet, wenn er eine neutral gestaltete Wohnung übernommen hat und sie dann knallbunt zurück gibt (Az.: ZR 41612). Ähnliches gilt, wenn die Wände mit Dübel­löchern übersät sind oder der Mieter anderweitig in die Bausubstanz eingreift. „Dann handelt es sich nämlich nicht mehr um normale Schönheits­reparaturen, bei denen Mieter viel Freiheit zum Dekorieren haben, sondern um Sachbeschädigung“, betont Siegmund Chychla, Geschäfts­führer des Mieter­vereins zu Hamburg. „Und damit machen sich Mieter­schadens­ersatz­pflichtig.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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