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Immobilienrecht und Mietrecht | 08.04.2019

Heizkostenabrechnung

Zweifel an Messwerten: Vermieter ist zur Änderung der Abrechnung verpflichtet

Abrechnung nach Verbrauch bei unzureichenden Datengrundlage nicht möglich

(Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 25.09.2018, Az. 11 S 8/18)

Über die Abrechnung von Heizkosten entbrennt mitunter Streit. Klar ist: Wenn die Messwerte nicht stimmen können, muss im Zweifel die Abrechnung geändert werden. Ansonsten besteht die Gefahr, dass einige Bewohner zu viel zahlen müssen.

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Können die Heizkosten nicht richtig erfasst werden, muss der Verbrauch im Zweifel anders ermittelt werden. Grundlage kann dann zum Beispiel der Verbrauch der betroffenen Räum ein vergleichbaren Zeiträumen sein. Möglich ist auch, den Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln.

Der so ermittelte Verbrauch ist bei der Kostenverteilung dann anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen, wie eine Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe zeigt (Az.: 11 S 8/18).

Streit um Heizkostenabrechnung

In dem verhandelten Fall ging es um die Jahresabrechnung einer Eigentumsgemeinschaft für das Jahr 2015. Insgesamt wurden darin rund 7.400 Euro an Heizkosten berechnet. Die Eigentümerin einer Wohnung im Erdgeschoss sollte davon rund ein Drittel, nämlich 2.400 Euro, übernehmen. Der restliche Betrag verteilte sich auf die Eigentümer der übrigen sieben Wohnungen.

50 Prozent des Gesamtverbrauchs im Haus entfielen auf nur einen Heizkörper

Laut der Messwerte, die der Heizkostenabrechnung zugrunde lagen, entfielen angeblich fast 50 Prozent des Gesamtverbrauchs im Haus auf den Heizkörper im Wohnzimmer der Klägerin.

Klägerin zweifelte an Richtigkeit der Messwerte

Die Klägerin begründete ihre Klage unter anderem mit ihrem geänderten Heizverhalten. Bis 2013 habe ihr todkranker Ehemann im Wohnzimmer die Heizung immer voll aufgedreht. Seit seinem Tod sei das aber nicht mehr so gewesen. Daher zweifelte sie die Messwerte an.

Sachverständiger stellte Mängel in der Verbrauchsmessung fest

Mit Erfolg: In der Beweiserhebung stellte ein Sachverständiger erhebliche Mängel in der Verbrauchsmessung fest. Auf einer so unzureichenden Datengrundlage war nach Ansicht des Gerichts eine Abrechnung nach Verbrauch tatsächlich nicht möglich.

Grund für die höheren Verbrauchswerte der Vorperioden wurden plausibel begründet

Dass die Messwerte in den Vorperioden ähnlich hoch waren, habe die Klägerin mit der Krankheit ihres Mannes plausibel erklärt. Dieser Grund falle aber für die umstrittene Abrechnung und die Folgejahre weg. Einer Aufklärung der Ursachen für die auffälligen Messwerte bedurfte aus Sicht des Gerichts für diese Entscheidung nicht.

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Quelle: dpa/DAWR/ab

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