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Mietrecht | 29.01.2019

Miet­vertrags­klauseln

AGB oder Individual­vereinbarung: Wann Miet­vertrags­klauseln wirksam sind - und wann nicht

Rechtliche Anforderungen an AGB und Individualvereinbarung verschieden

Ist eine Regelung im Mietvertrag wirksam? Bei der Antwort auf diese Frage kommt es darauf an, ob es sich bei der strittigen Klausel um eine Allgemeine Geschäfts­bedingung oder eine Individual­vereinbarung handelt, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB). Die rechtlichen Anforderungen sind in beiden Fällen verschieden.

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Klauseln in Formular­miet­verträgen sind meist Allgemeine Geschäfts­bedingungen (AGB). Hierbei handelt es sich um vorformulierte Vertrags­klauseln, gedacht für eine Vielzahl von Fällen, die der Mieter nur noch unterschreiben muss.

Für AGB gibt es eindeutige gesetzliche Vorgaben

Zum Schutz der Verbraucher gibt es für solche AGB eindeutige Vorgaben im Gesetz, damit sie zum Beispiel den Mieter nicht übermäßig benachteiligen oder völlig überraschend für ihn kommen, erklärt der Mieterbund.

Anders ist es bei Individualvereinbarungen

Für sie gelten die strengen gesetzlichen Anforderungen nicht, sie sind in der Regel wirksam. Die Abgrenzung ist in der Praxis oft schwierig, vor allem, wenn Klauseln in Formular­miet­verträgen noch abgeändert werden.

Keine Individualabrede bei Wahl zwischen zwei vorformulierten Varianten

Nach einer Entscheidung des Bundes­gerichts­hofs (BGH, Az.: XI ZR291/16) ist Voraussetzung für eine Individual­vereinbarung, dass derjenige, der den Vertrag vorlegt, die betreffende Vertrags­klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zu einer Änderung der Klausel bereit erklärt, sofern diese gewünscht wird. Beweisen muss das im Zweifel bei Miet­verträgen der Vermieter.

Mehrere vorformulierte Vertragsbindungen begründen keine Individualvereinbarung

Die Eröffnung einer Wahl­möglichkeit zwischen mehreren vorformulierten Vertrags­bedingungen begründet grund­sätzlich noch keine Individual­vereinbarung. Vielmehr muss auch hier der Mieter die Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Text­vorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durch­setzung einzubringen.

Individual­vereinbarung bedeutet also: Der Inhalt muss zwischen Mieter und Vermieter aus­gehandelt worden sein und darf nicht mehr oder weniger einseitig vom Vermieter vorgegeben werden.

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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