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Mietrecht | 30.10.2019

Wohnungs­schäden

Abgenutzte Wohnungen: Diese Rechte haben Mieter

Mieter haben Recht auf mängel­freie Wohnung

Die Heizung ist veraltet, der Teppich­boden nach Jahren abgenutzt, durch die Fenster zieht es. Müssen Mieter das hinnehmen? Und kann der Vermieter die Kosten für Renovierungen umlegen?

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Beim Einzug in die Mietwohnung schien noch alles top in Schuss. Doch nach einigen Jahren hat sich das geändert: Manches ist abgenutzt, anderes veraltet. Mieter haben dann das Gefühl, abwägen zu müssen: Können sie überhaupt Anpassungen fordern? Und wenn ja, kann dies dazu führen, dass die Miete steigt?

Wohnung muss in Übergabe-Zustand gehalten werden

Im Grundsatz ist die Sache klar: „Der Vermieter muss die Mietsache in dem Zustand erhalten, in dem sie sich bei der Übergabe befunden hat“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Wenn im Laufe der Mietzeit Verschlechterungen oder Verschleiße­rscheinungen auftreten, muss der Vermieter tätig werden. Er muss reparieren und instand­setzen - auf eigene Kosten oder es aus der Miete finanzieren.“

Das heißt: Wenn etwas kaputt geht, kann der Mieter Ersatz verlangen, ohne dass es teuer wird. Aber natürlich gibt es Ausnahmen.

Schäden an der Substanz muss Vermieter beseitigen

Die Türen sind verzogen, die Fenster und der mit vermietete Ein­bauschrank schließen nicht richtig, im Bad sind die Fugen kaputt? Solche Fälle sind nach Einschätzung des Experten ganz klar: „Es stellt sich immer nur die Frage: Wie war der Miet­gegenstand bei Beginn des Miet­verhältnisses und wie ist er jetzt?“, erklärt Ulrich Ropertz. Im Zweifel kann das Übergabe­protokoll helfen.

„Treten Verschlechterungen während der Mietzeit auf, sind das Mängel, die der Vermieter beseitigen muss“, so Ulrich Ropertz. Jedenfalls wenn der Mieter die Räume so genutzt hat, wie vertraglich vereinbart.

Bei berechtigten Mängeln kann Miete gemindert werden

Während der Mangel besteht, haben Mieter grund­sätzlich das Recht, die Miete zu kürzen. „Die Miet­minderung ist der Ausgleich dafür, dass die Wohnung nicht 100 Prozent wert ist und deshalb muss ich auch nicht 100 Prozent Miete zahlen“, sagt der Experte. Wie viel im Einzelfall angemessen ist, halten Gerichte immer wieder in Urteilen fest.

Der Mietvertrag kann aber auch vorsehen, dass der Mieter sogenannte Klein­reparaturen von 80 bis 100 Euro und insgesamt höchstens acht Prozent der Jahres­kaltmiete selbst trägt, sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilien­verband Deutschland (IVD). „Das geht aber nur bei Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, zum Beispiel Fenster­griffe oder Türklinken.“ Fenster­dichtungen zählten nicht dazu.

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Mieter haben keinen Anspruch auf Modernisierung

„Der Vermieter muss nur den Status quo erhalten, der im Mietvertrag festgelegt ist“, betont Annett Engel-Lindner. Das bedeutet umgekehrt: Ist der Mieter beispiels­weise vor Jahrzehnten in eine Wohnung mit Gasöfen gezogen, die mittlerweile 40 Jahre alt sind, hat er erst einmal keinen Anspruch darauf, dass diese ausgetauscht werden. „Es gibt kein Recht auf eine neue oder andere Heizung, solange die Öfen funktionieren“, so die Anwältin.

„Der Vermieter kann aber unter dem Aspekt energie­sparende Modernisierung tätig werden und die Gasöfen austauschen“, erklärt Ulrich Ropertz. Dadurch wird ein Zustand geschaffen, der besser ist als bei der Übergabe. Hier spricht man von einer Modernisierung.

Kosten für Modernisierung können auf Mieter umgelegt werden

An der Stelle kommt die gefürchtete Kosten­steigerung ins Spiel. Kündigt der Vermieter die Modernisierung drei Monate vorher ordnungs­gemäß an, darf er laut Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund bis zu acht Prozent der Kosten auf die Jahres-Netto­kaltmiete aufschlagen. Aber zugleich darf die Miete aus diesem Grund binnen sechs Jahren höchstens um drei Euro je Quadrat­meter steigen, bei Mieten von weniger als sieben Euro pro Quadrat­meter um maximal zwei Euro.

So der Stand im Oktober 2019 - künftig könnte es auch regional abweichende Bestimmungen geben, etwa durch den Berliner Mieten­deckel.

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Neue Fenster können als Modernisierung zählen

Annett Engel-Lindner nennt weitere Beispiele einer Modernisierung: Austausch von Einfach­fenstern durch Isolier­glas­fenster, Einbau eines Wasser­boilers oder Anschluss an eine Zentral­heizung. „Als energie­sparende Modernisierung zählt zum Beispiel die Ver­besserung der Wärmed­ämmung von Fenstern oder das Einsparen von Strom.“

Der Grat zwischen Modernisierung und Instand­haltung ist aber schmal: Sind etwa die Holzfenster während der Mietzeit undicht geworden, kann eine Gummi­dichtung eingefasst werden - das ist Instand­haltung. „Der Austausch der Fenster kann nötig sein, wenn sie so undicht sind, dass sie nicht mehr zu reparieren sind“, ergänzt Annett Engel-Lindner. „Der Vermieter ersetzt sie dann natürlich nicht durch alte Fenster und trotzdem ist es keine Modernisierung - außer der Vermieter plant das für das ganze Haus.“

Auch Abgenutztes kann ersetzt werden

Wie ist es etwa mit einem vergilbten Spülkasten im Bad? Ein Grenzfall, sagt Ulrich Ropertz. „Aber auch Sanitär­einrichtungen im Bad haben eine natürliche Lebenszeit. Auch wenn sie noch funktional sind, können sie optisch ver­schlissen sein, so dass sich ein Erneuerungs­bedarf ergibt.“ In welchem Zustand ein Gegenstand dafür sein muss, könne aber nicht allgemeingültig beantwortet werden.

Das Landgericht Berlin hat beispiels­weise in einer Entscheidung darauf verwiesen, dass bei einem Teppich­boden von einer maximalen Lebensdauer von zehn Jahren auszugehen sei (Az.: 64 S 184/17). Mieter könnten dann als Instand­setzung den Austausch verlangen.

Schönheits­reparaturen wie das Streichen und Tapezieren von Wänden, Fußböden, Heiz­körpern oder Innentüren sind dagegen Aufgabe des Vermieters.

Mieter müssen nicht alle drei Jahre renovieren

Michael Peter, Leiter der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht im Bonner Anwalt­verein, empfiehlt aber den Blick in den Mietvertrag: „Regelmäßig sehen die Verträge vor, dass der Mieter für die Durchführung von Schönheits­reparaturen zuständig ist.“ Viele Vertrags­klauseln seien jedoch laut Bundes­gerichts­hof unwirksam.

„Zum Beispiel wenn starre Fristen vorsehen, dass der Mieter die Räume etwa zwingend alle drei Jahre zu renovieren hat“, führt Michael Peter. Dann wäre die Abwälzung unwirksam und laut Gesetz der Vermieter in der Pflicht. „In diesem Fall kann sich der Mieter guten Gewissens an den Vermieter wenden.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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