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Steuerrecht | 09.12.2022

Immobilien­bewertung

Änderung der Immobilien­bewertung: Was Sie jetzt wissen sollten

Antworten auf die wichtigsten Fragen im Überblick

Ab dem kommenden Jahr sollen Immobilien im Falle einer Schenkung oder eines Erbes näher am Marktwert bemessen werden. Das könnte in vielen Fällen zu höherer Steuer­belastung führen. Was also tun?

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Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss darauf in der Regel Erbschaft- oder Schenkung­steuer zahlen. Weil der Wert vieler Immobilien aufgrund geänderter Bewertungs­verfahren ab dem kommenden Jahr ansteigen dürfte, fällt auch die Steuerlast in vielen Fällen größer aus. Nur: Was genau ändert sich? Und warum überhaupt? Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Was ändert sich bei der Immobilienbewertung bei Schenkung und Vererbung?

Für die steuerliche Bewertung einer Immobilie gibt es im Wesentlichen drei Verfahren: das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswert­verfahren. Bei zwei der drei Verfahren ändern sich bestimmte Rechen­größen zuungunsten von Verbraucherinnen und Verbrauchern.

Im Sachwert­verfahren ändert sich der sogenannte Sachwert­faktor - eine Kennzahl, die den baulichen Wert einer Immobilie an tatsächlich zu erzielende Verkaufs­erlöse in der jeweiligen Region angleicht. Das betrifft laut Sibylle Barent vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland vor allem Ein­familien­häuser und selbst genutzte Eigentums­wohnungen.

Im Ertragswert­verfahren werden der sogenannte Liegenschafts­zins - eine Art Prognose für die Wert­entwicklung einer Immobilie am jeweiligen Standort - und die abziehbaren Bewirtschaftungs­kosten, wozu etwa Instandhaltungs­kosten gehören, angepasst. Davon betroffen sind laut Barent vor allem vermietete Immobilien.

Eingeführt wird zudem ein neuer Regional­faktor, der Unterschiede zwischen dem bundes­durch­schnittlichen und dem regionalen Baukosten­niveau eines zu bewertenden Objekts abbilden soll. Ebenfalls neu: Die Gesamt­nutzungs­dauer für bestimmte Gebäude­arten - insbesondere Ein- und Zwei­familien­häuser sowie Wohnungs­eigentum - soll von 70 auf 80 Jahre erhöht werden, sagt Claudia Kalina-Kerschbaum, Geschäfts­führerin der Bundes­steuer­berater­kammer. Auch das führt zu höheren Immobilien­werten.

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Warum wird die Immobilienbewertung überhaupt geändert?

„Der Gesetzgeber setzt jetzt bereits länger zurückliegende verfassungs­gerichtliche Vorgaben um“, sagt Sibylle Barent. Ziel ist es, die Bewertung von Immobilien bundesweit zu vereinheitlichen und die Werte markt­gerechter zu ermitteln.

Ab wann greifen die Änderungen?

Die Änderungen treten - die Zustimmung der Länder voraus­gesetzt - zum 1. Januar 2023 in Kraft.

Warum führen die Änderungen bei der Immobilienbewertung zu höherer Steuerbelastung?

Viele Immobilien­werte steigen durch die Änderungen in den Bewertungs­verfahren in Zukunft an. Der Wert einer Immobilie dient als Bemessungs­grundlage für die Erbschaft- und Schenkung­steuer, die damit automatisch mit ansteigt. Weil steuerliche Frei­beträge gleich­zeitig un­verändert bleiben, fällt die Steuer­belastung für Erben und Beschenkte höher aus.

Was sollten Eigentümer und Bedachte jetzt wissen?

Die Änderungen bei den Bewertungs­verfahren führt nicht zwangs­läufig dazu, dass Erben und Beschenkte ab 2023 Erbschaft- oder Schenkung­steuer zahlen müssen. „Werden die persönlichen Frei­beträge auch nach der neuen Bewertung nicht überschritten, haben die geplanten Änderungen keine Auswirkung“, sagt Claudia Kalina-Kerschbaum.

Außerdem bleibt Betroffenen noch immer die Möglichkeit der Bewertung nach dem un­veränderten Vergleichswert­verfahren. Hierbei wird der Wert eines Grundstücks aus Verkehrs­werten abgeleitet, die örtlich zuständige Gutachter­ausschüsse aus Verkäufen vergleich­barer Grund­stücke ermittelt haben. Das geht der Geschäfts­führerin der Bundes­steuer­berater­kammer zufolge etwa für Ein- und Zwei­familien­häuser, Eigentums­wohnungen und Teil­eigentum. Das Manko: „Das Vergleichswert­verfahren kann nur dann angewendet werden, wenn auch entsprechende Daten vorliegen.“

„Auch die Möglichkeit, den Wert der Immobilie mittels Gutachten nach­zuweisen, bleibt bestehen“, sagt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuer­zahler. Ein zuständiger Gutachter­ausschuss oder Sachverständiger könnte darin tatsächlich niedrigere Verkehrs­werte feststellen. „Hier sind die Finanz­ämter aber zunehmend kritisch“, schränkt Sibylle Barent ein.

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Welche anderen Möglichkeiten gibt es, der möglicherweise anwachsenden Steuerlast im kommenden Jahr zu entkommen?

„Hatten Eigentümer und Bedachte ohnehin vor, eine Immobilie zu übertragen, könnte es sinnvoll sein, das noch in diesem Jahr zu erledigen“, sagt Claudia Kalina-Kerschbaum. Vor übereilten Über­tragungen, nur um eine höhere Bewertung zu verhindern, warnt sie aber ausdrücklich. „Denn eine solche komplexe und mit nachhaltigen Folgen verbundene Ent­scheidung sollte gut durchdacht werden.“ Wer die Über­tragung später rück­gängig machen wolle, müsse dafür tief in die Tasche greifen.

Grund­sätzlich können Immobilien­besitzer bei der Schenkung auch die Frei­beträge ausnutzen, die je nach Verwandt­schafts­grad unterschiedlich hoch ausfallen. Kinder beispiels­weise können von Eltern­teilen alle zehn Jahre mit bis zu 400.000 Euro steuerfrei bedacht werden. „Wenn beiden Eltern­teilen die Immobilie gehört, kann jeder Elternteil zum Beispiel seinen Anteil bis 400.000 Euro alle zehn Jahre steuerfrei übertragen“, sagt Claudia Karbe-Geßler.

Übersteigt der Wert der Immobilie die jeweiligen Frei­beträge, kann das Objekt nach und nach übertragen werden. Dann allerdings sollten Betroffene lange im Voraus planen, weil die Frei­beträge nur alle zehn Jahre aus­geschöpft werden können.

Gut zu wissen: Geht es im Erbfall zum Beispiel um das Elternhaus, können Kinder von einer Steuer­befreiung profitieren, wenn sie selbst einziehen. Das geht aber nur bei Immobilien, deren Wohnfläche höchstens 200 Quadrat­meter bemisst. Außerdem müssen Erben mindestens zehn Jahre im Objekt wohnen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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