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Bankrecht und Kapitalanlagenrecht | 09.01.2019

Immobilien­fonds

Alters­vorsorge oder Vermögens­aufbau: Lohnt sich noch ein offener Immobilien­fonds?

Derzeit profitieren Immobilien­fonds vor allem von der Wert­steigerung der Immobilien

Mit offenen Immobilien­fonds können Anleger in Betongold investieren, auch wenn das Geld für ein eigenes Haus fehlt. Trotz hoher Kaufpreise erwirtschaften die Fonds derzeit noch eine stabile Rendite.

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Immobilien sind bei Investoren als Rendite­objekt begehrt. Doch die Preise steigen seit Jahren, wodurch schon bei dem einen oder anderen der Traum vom eigenen Häuschen geplatzt sein dürfte. Bei wem das Geld nicht für den Kauf einer eigenen Immobilie reicht, der kann immerhin mit offenen Immobilien­fonds in Betongold investieren. „Sie sind zum Beispiel für Personen interessant, die keine eigene Immobilie besitzen und dennoch am derzeitigen Immobilien­boom teilhaben wollen“, sagt Annabel Oelmann von der Verbraucher­zentrale Bremen.

Geld sollte auf mehrere Anlageklassen verteilt werden

Für die Alters­vorsorge oder den Vermögens­aufbau ist es sinnvoll, das Geld auf mehrere Anlage­klassen zu verteilen. Immobilien­fonds sind - je nach Risiko­profil - eine Möglichkeit dazu. Anteile an Immobilien­fonds gibt es schon gegen kleine Beträge zwischen 50 und 100 Euro.

„Die Fonds legen das von den Anlegern investierte Geld überwiegend in gewerblich genutzte Immobilien an - vor allem im Bereich Büro, Handel und Gewerbe“, erklärt Alexander Kestler, Experte des Fonds­verbands BVI. Nur selten investieren sie dagegen in Wohn­immobilien.

Immobilienfonds derzeit sehr begehrt

Immobilien­fonds sind durch den Immobilien­boom derzeit begehrt. 2017 erreichte das Fonds­vermögen einen neuen Höch­ststand. Und bis Ende Oktober 2018 investierten Anleger in Deutschland laut BVI rund 5,9 Milliarden Euro in offene Immobilien­fonds. Nach den Mischfonds waren sie damit in dem Zeitraum die beliebteste Anlage­klasse unter den offenen Publikums­fonds.

Durchschnittliche Rendite lag 2017 bei 2,7 Prozent

Interessant sind offene Immobilien­fonds, weil sie in den vergangenen Jahren eine recht konstante Rendite erzielten, wie die Rating­agentur Scope errechnete. 2017 lag demnach die durchschnittliche Rendite - nach Abzug von Steuern und Kosten - bei 2,7 Prozent. Ähnlich waren die Ergebnisse bereits in den Jahren davor. Die Rendite ergibt sich insbesondere aus drei Faktoren: der Wert­änderung der Immobilien des Fonds, dem Gewinn aus den Miet­einnahmen und den Zins­einnahmen der Liquidität, das der Fonds für Käufe und Investitionen hält, erklärt Sonja Knorr, Analystin bei Scope.

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Fonds profitieren von Wertsteigerung der Immobilien

Derzeit profitieren die Fonds vor allem von der Wert­steigerung der Immobilien. „Gutachter bewerten regelmäßig den Wert der Immobilien. Das angewendete Bewertungs­verfahren gleicht Preis­spitzen aus. Die Schätzung fällt dadurch in der Regel recht konservativ aus, reagiert also langsamer und weniger heftig auf einen Preis­anstieg oder Preis­verfall“, erklärt Sonja Knorr. Gerade weil die Objekte, die bereits lange im Bestand sind, vergleichsweise konservativ bewertet sind, sei bei den aktuell hohen Kaufpreisen durchaus noch ein Wertanstieg möglich. Sollten die Kaufpreise dagegen fallen, würde sich die zurück­haltende Bewertung der Immobilien auszahlen. Ausgenommen davon sind jedoch neu angekaufte Objekte, da sie auf einem deutlich höheren Preisniveau erworben wurden.

Noch haben die Mieten außerdem die Entwicklung der Kaufpreise nicht ganz nach­vollzogen. Sollte der Mietpreis aber weiter aufholen, steckt auch dort laut Sonja Knorr. Eine schlechte Konjunktur könnte dagegen Büros leer stehen lassen und auf die Renditen der Fonds drücken.

Das zurück­haltende Bewertungs­verfahren von Gebäuden sorgt auch dafür, dass Immobilien­fonds auf einem zu heißen Markt Objekte nicht zu teuer einkaufen, sagt Alexander Kestler. Ein von Gutachtern festgestellter Wert darf beim Kauf nicht oder nur un­wesentlich überschritten werden. „Durch das historisch hohe Preisniveau haben Fonds derzeit mitunter Schwierig­keiten, attraktive Immobilien zu erwerben. Einige Anbieter beschränken die Annahme neuer Mittel, damit kein Geld reinkommt, das sie nicht mehr sinnvoll investieren können.“

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Verluste nicht ausgeschlossen

Auch bei Immobilien­fonds sind Verluste nicht ausgeschlossen, mahnt Annabel Oelmann. „Es ist auch noch nicht lange her, dass viele Immobilien­fonds geschlossen und aufgelöst werden mussten und Anleger dadurch viel Geld verloren haben. Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass ein Investment in Immobilien langfristig angedacht ist.“

Das gilt auch wegen der Kosten. Der Ausgabe­aufschlag von aktiv gemanagten Fonds beträgt oft stattliche fünf Prozent, die Verwaltungs­kosten jährlich mitunter ein Prozent. Je länger ein Anleger die Anteile hält, desto weniger fällt der Ausgabe­aufschlag ins Gewicht.

Passiv gemanagter Immobilienfonds günstiger

„Kosten­günstiger ist der Kauf passiv gemanagter Immobilien­fonds mit nur rund der Hälfte der Verwaltungs­kosten oder der Kauf über Online-Fonds­vermittler. Dort ist der Erwerb mit hohem Rabatt möglich“, empfiehlt Annabel Oelmann. Anleger sollten außerdem darauf achten, dass der Fonds ein hohes Fonds­volumen hat und eher europaweit anlegt, um dem zusätzlichen Fremd­währungs­risiko zu entgehen.

Risiko durch Auflösung eines Fonds sollte nicht unterschätzt werden

Ein weiteres und nicht zu unterschätzendes Risiko sei, wenn ein Fonds geschlossen werden muss, erklärt die Expertin. „Bei unerwartet hohen Mittel­abflüssen, die über die Liquiditäts­reserve hinausgehen, müsste ein Fonds von dem einen auf den anderen Tag Immobilien verkaufen. “Das sei oft nicht möglich und könne zur Folge haben, dass die Fonds geschlossen und unter Umständen unter Verlusten aufgelöst werden müssen. Anleger kommen dann nicht mehr oder nur mit Verlusten wieder an ihr investiertes Geld.

Gesetzgeber hat reagiert

So ist es in der Finanzkrise passiert. Als Reaktion hat der Gesetzgeber einige Änderungen beschlossen. Damit Anleger nicht mehr gleich­zeitig zu viel Geld abziehen können, gibt es heute für Anteile an offenen Immobilien­fonds eine Haltefrist von zwei Jahren und eine Kündigungs­frist von einem Jahr.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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