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Kapitalanlagenrecht und Verbraucherrecht | 18.10.2021

Pflege­immobilie für Privat­anleger

Anlage­strategie: Lohnt eine Pflege­immobilie für Privat­anleger?

Was Sie zum Investieren in Alten- und Pflegeheime wissen müssen

Als Privat­anleger oder -anlegerin in eine Pflege­immobilie investieren? Das kann attraktiv sein. Aber ohne sorgfältige Recherche im Vorfeld besteht die Gefahr, dass das Investment zum Flop wird.

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Deutschland wird immer älter: Bis zum Jahr 2035 wird die Zahl der Menschen im Rentenalter deutlich anwachsen. Die Alters­gruppe 67plus steigt nach Angaben des Statistischen Bundesamtes in den kommenden Jahren um 22 Prozent - also von etwa 16 Millionen auf voraussichtlich 20 Millionen.

Das hat auch Folgen für den Immobilien­markt, denn der Bedarf an Pflege­heimen wird vermutlich zunehmen. Bisher waren solche Projekte vor allem etwas für Großi­nvestoren. Doch seit einiger Zeit werden Pflegeheime wie gewöhnliche Wohnhäuser aufgeteilt und einzelne Wohnungen dann an Privat­anleger verkauft, erklärt die Stiftung Warentest. Aber lohnt sich das?

Anbieter versprechen sichere Rendite

Auf den ersten Blick wirkt eine solche Investition wie ein gutes Geschäft: Anbieter versprechen Anlegern eine perfekte Kombination aus Rendite und Sicherheit, erklären die Experten der Stiftung Warentest. Der Betreiber des Pflegeheims zahlt als Pächter Mieten und übernimmt alle Betriebs­kosten sowie einen Teil der Instand­haltung. Der Pacht­vertrag läuft meist langfristig, nämlich mit einer Dauer von etwa 20 Jahren.

Das kann sich auszahlen

Anleger und An­legerinnen erhalten Renditen, die sich nach Angaben der SdK Schutz­gemein­schaft der Kapital­anleger auf bis zu 4,5 Prozent pro Jahr belaufen können. Vorteile: Der Betreiber zahlt oft auch dann Miete, wenn die Pflege­immobilie vorüberg­ehend leer steht. Außerdem ist der Verwaltungs­aufwand in der Regel gering.

„Häufig kaufen Privat­anleger eine solche Pflege­immobilie, weil sie damit das Recht bekommen, in das Haus eines Tages ohne Warteliste einziehen zu können“, sagt Daniel Bauer, Vorstands­vorsitzender der SdK Schutz­gemein­schaft der Kapital­anleger. Und: Im Vergleich zu Wohn- und Gewerbe­immobilien sind Pflege­immobilien kaum von der allgemeinen Wirtschafts­lage abhängig, eben weil Pflege­objekte künftig noch stärker als bislang nachgefragt sein werden.

Umnutzung ist oft schwierig

Dennoch: „Pflege­immobilien bringen oft vielfach höhere Risiken mit sich als etwa Eigentums­wohnungen“, erklärt Daniel Bauer. Das größte Risiko: Die Insolvenz des Betreibers. Bis ein neuer Betreiber gefunden ist, kann es eine Weile dauern - und in der Zeit hat der Anleger Miet­ausfälle. „Zu bedenken ist, dass eine Pflege­immobilie ein Spezial­objekt ist, das mal nicht so eben etwa in ein Hotel oder dergleichen umgewidmet werden kann“, so Bauer.

Zudem müssen Besitzerinnen und Besitzer einer Pflege­immobilie damit rechnen, dass sie noch einmal Geld investieren müssen - etwa dann, wenn der energetische Standard in dem Objekt eher niedrig ist. Wobei sich dieses Risiko minimieren lässt. „Schon beim Kauf sollte man darauf achten, dass das Objekt den Energie­standard KfW 40 oder KfW 70 erfüllt“, empfiehlt Bauer.

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Pflegeimmobilien altern schnell

Weitere Risiken: „Eine falsche Standort­wahl, schlecht kalkulierte Instandhaltungs­kosten und natürlich auch das Zinsänderungs­risiko bezüglich der eigenen Finanzierung“, zählt Andrea Heyer von der Verbraucher­zentrale Sachsen auf. Sie rät dazu, generell mit genügend Eigen­kapital, etwa 20 Prozent, ein solches Vorhaben zu finanzieren.

„Nicht selten sind Instandhaltungs­kosten unseriös kalkuliert, weshalb wir oft von einem Kauf abgeraten haben“, sagt Daniel Bauer. Denn: Zu niedrig angesetzte Instandhaltungs­ausgaben bergen die Gefahr, dass Eigen­tümerinnen und Eigentümer nichts anderes übrig bleibt, als eines Tages kräftig nachzuzahlen.

Nicht zu vergessen: Pflege­immobilien altern schnell, warnt die Stiftung Warentest. Denn die Anforderungen an Aus­stattungen und Konzeption unterliegen gesetzlichen Vorgaben, die sich ändern können. Außerdem werden die Gemein­schafts­räume oft stark beansprucht, müssen unter Umständen also modernisiert werden.

Bedarf an Plätzen prüfen

Was muss man also vor dem Kauf einer Pflege­immobilie beachten? „Entscheidend ist, wie bei allen Immobilien, die Lage“, so Bauer. An­legerinnen und -anleger sollten sich das Umfeld der jeweiligen Einrichtung genau angucken. Dabei sei darauf zu achten, ob es etwa Apotheken in der Nähe und Aufenthalts­möglichkeiten im Grünen gibt.

Ein weiterer Faktor: Wie hoch ist überhaupt mit Blick auf die jeweilige Region der Bedarf an Pflege­plätzen? Dafür erstellen Betreiber zumeist Analysen, die potenzielle An­legerinnen und Anleger anfordern und auf Plausibilität prüfen sollten.

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Haus muss sich rechnen

Ebenfalls wichtig: Wer ist der Betreiber? Ist er namhaft und etabliert? Ist dies der Fall, ist das Insolvenz­risiko geringer, da sie über Erfahrungen verfügen und nicht selten finanzstark sind. Und: Wie groß ist die Einrichtung, lässt sie sich effektiv betreiben? Gibt es in dem Haus weniger als 100 Plätze, könnte sich das Ganze für den Betreiber unter dem Strich nicht rechnen.

Wer sich für eine Pflege­immobilie interessiert, findet im Internet diverse Portale. „Natürlich geht es auch ganz klassisch über einen Immobilien­makler vor Ort“, erklärt Heyer. Kaufwillige sollten sich beraten lassen, bevor sie ihre Unterschrift unter einen Kaufvertrag setzen. „Der Vertrag kann zum Beispiel von einem Rechtsanwalt geprüft werden“, so Heyer.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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