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Immobilienrecht und Mietrecht | 08.04.2016

Wohnung

Arbeiten von Zuhause: Ist die gewerbliche oder teil­gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung oder Eigentumswohnung erlaubt?

Viele Arbeiten können von Zuhause aus verrichtet werden - doch was ist erlaubt und was ist verboten?

Steuer­berater, Autor oder Lehrer - viele Beschäftigte können auch zu Hause arbeiten. Das kann allerdings Ärger mit dem Vermieter geben. Denn eigentlich ist eine Wohnung zum Wohnen da. Die Zeiten ändern sich und mit ihnen die Arbeits­gewohnheiten. Online-Shop, Crowdworking, Home Office, Nähstube- viele, die geschäftlich am Anfang stehen oder Familie und Beruf unter einen Hut bekommen wollen, arbeiten von zu Hause aus: Die Wohnung wird nicht mehr nur zum Wohnen genutzt, sondern auch teil­gewerblich. Doch ist das zulässig?

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Ist teil­gewerbliche Nutzung erlaubt?

Prinzipiell nein, denn Wohnungen sind zum Wohnen da. „Wird eine Wohnung zu Wohnzwecken gemietet, ist eine berufliche oder gewerbliche Nutzung grund­sätzlich nicht gestattet“, stellt Jutta Hartmann, Justiziarin des Deutschen Mieterbunds (DMB) in Berlin, klar. Aber keine Regel ohne Ausnahme - bestimmte Tätig­keiten sind doch erlaubt. Die Grenzen bestimmen im Streitfall die Gerichte, weil es keine gesetzlichen Regeln gibt.

Was darf von Hause aus erledigt werden?

Zunächst einmal das, was weder Krach macht, noch Gerüche hinterlässt noch Nachbarn stören könnte. Klassiker des Erlaubten ist der Lehrer, der am heimischen Schreib­tisch Klausuren korrigiert und den Unterricht vorbereitet. Auch tele­arbeitende Angestellte, Journalisten, Schrift­steller, Gutachter und Übersetzer dürfen daheim in die Tasten und zum Telefon greifen.

Gelegentliche Büro­arbeiten am Abend oder am Wochenende und ein Home Office ließen die Land­gerichte in Hamburg und Stuttgart ebenfalls durchgehen (Landgericht Hamburg, Beschluss vom 13.03.1992, Az. 311 S 203/91 und Landgericht Stuttgart, Urteil vom 20.02.1992, Az. 16 S 327/91). Für solche Tätig­keiten brauchen Mieter keine Zustimmung ihres Vermieters.

Das Einrichten eines häuslichen Arbeits­zimmers ist daher auch erlaubt. Um es aber von der Steuer abzusetzen, muss es weitestgehend für berufliche oder betrieb­liche Zwecke genutzt werden. Darunter versteht der Bundes­finanz­hof (BFH) unter anderem organisatorische, schrift­liche und Verwaltungs­aufgaben.

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Wann ist Schluss mit teil­gewerblicher Nutzung?

Kritisch wird es, wenn „mit der Tätigkeit eine Außen­wirkung verbunden ist“, sagt der Rechtsanwalt Rainer Burbulla aus Düsseldorf. Dazu gehören Lauf­kundschaft sowie Besuche von Patienten und Mandanten genauso wie der häufig im Haus auftauchende Paketdienst für den aus dem Wohnzimmer heraus betriebenen Online-Shop. Schon ein Schild an Tür, Briefkasten oder Balkon kann dem Vermieter mit Hinweis auf die Außen­wirkung reichen, um die teil­gewerbliche Nutzung in der Wohnung zu verbieten.

Dabei hat der Eigentümer den Bundes­gerichts­hof (BGH) auf seiner Seite. Der entschied 2009, dass der Vermieter frei­berufliche oder gewerbliche Aktivitäten des Mieters, die nach außen hin bemerkbar sind, „mangels ent­sprechender Vereinbarung im Mietvertrag nicht in der Wohnung dulden muss“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.07.2009, Az. VIII ZR 165/08).

Jutta Hartmann erläutert: „Der Vermieter kann abmahnen, den Mieter auf Unter­lassung der vertrags­widrigen Nutzung verklagen oder ihm kündigen.“ Im schlimmsten Fall darf er den Mieter fristlos vor die Tür setzen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.04.2013, Az. VIII ZR 213/12). Sicherheits­halber sollten Mieter daher immer vorab ihren Eigentümer fragen, ob er mit solchen Aktivitäten einverstanden ist.

Das gilt auch für Nutzungen wie Musik­unterricht. Denn spätestens, wenn sich die Nachbarn beschweren, ist Schluss und der Rausschmiss kann anstehen. Das betrifft außerdem Klagen über Parkplatz blockierende Besucher und rege frequentierte Ingenieur­büros und Kosmetik­studios in der Wohnung (Landgericht Schwerin, Urteil vom 04.08.1995, Az. 6 S 96/94). Tages­mütter sollten ebenfalls aufpassen: Die entgeltliche Betreuung von fünf fremden Kindern in der Wohnung ging dem BGH zu weit (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.07.2012, Az. V ZR 204/11).

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Kann eine gewerbliche Nutzung im Mietvertrag stehen?

Das geht. Fachleute sprechen dann von einem Misch­miet­verhältnis. Im Vertrag kann beispiels­weise der Betrieb eines Party­service oder ein Tages­mütter­dienst fest­geschrieben sein. Vorteil des Vertrags: Der Mieter ist auf der sicheren Seite. Gibt es Ärger mit den Nachbarn, „hat der Vermieter das Problem“, sagt Rechtsanwalt Rainer Burbulla.

Denkbar sei außerdem, die teil­gewerbliche Nutzung zu verbieten und gleich­zeitig einen Erlaubnis­vorbehalt des Vermieters vorzusehen. Das verpflichtet ihn zur Zustimmung, wenn weder eine Belästigung Dritter zu befürchten ist, noch die Beschaffenheit der Wohnung verändert wird oder die Gefahr droht, dass die Wohnung beschädigt wird.

Welche Regeln gelten für Eigentums­wohnungen?

Wenn die Räume in der Teilungs­erklärung als Wohnung definiert sind, sind sie einerseits zum Wohnen da. Anderer­seits ist es nicht möglich, „eine teil­gewerbliche Nutzung generell zu verbieten, weil jeder mit seinem Eigentum machen kann, was er will“, sagt Sabine Feuersänger vom Verband Wohnen im Eigentum mit Sitz in Bonn.

Um Streit zu vermeiden, schlägt sie vor, in der Gemein­schafts­ordnung zu verankern, was wie zulässig sein soll - bis hin zu Details wie dem Anbringen von Hinweis­schildern. Zudem könne festgelegt werden, dass der Verwalter einer teil­gewerblichen Nutzung zustimmen muss, und es können Gründe für eine Ablehnung genannt sein. Das, was in der Gemein­schafts­ordnung steht, bindet über den Mietvertrag auch Mieter. Voraussetzung ist, dass der vermietende Eigentümer die betreffenden Passagen in den Vertrag übernimmt.

Quelle: dpa/DAWR/ab

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