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Baurecht | 04.12.2019

Bauabnahme

Bauabnahme: Ein Wendepunkt für Bauherr und Unternehmen

Die Bauabnahme ist mehr als nur eine Formalität

Die Bauabnahme des fertigen Eigenheims scheint nur noch eine Formsache kurz vor dem Einzug zu sein - doch sie ist neben der Vertrags­unterzeichnung der rechtlich gravierendste Schritt.

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Am Ende soll es immer schnell gehen: Bauherren wollen zeitnah in das fertige Eigenheim einziehen. Die alte Mietwohnung ist gekündigt, eine Einbau­küche bestellt - und alle fiebern mit Vorfreude dem Umzug entgegen. Die Abnahme des Bauwerks wird dann mitunter nur noch als Formsache betrachtet. Florian Becker vom Bauherren-Schutzbund aber warnt: „Das ist ein großer Fehler.“

Auswirkungen der Bauabnahme

„Die Bauabnahme ist ein entscheidender Wendepunkt für Bauherr und Unternehmen“, so Florian Becker. Damit bestätigt der Bauherr, dass das Bauwerk mängelfrei und vertrags­gerecht hergestellt wurde. „Mit dem Tag der Abnahme kehrt sich die Beweislast um.“

Nun ist nicht mehr das Bau­unternehmen von vorn herein für die Beseitigung von Mängeln verantwortlich. „Jetzt muss der Bauherr beweisen, dass neu aufgetretene, nicht gerügte Mängel an der Bauleistung vom Bau­unternehmer verursacht wurden“, erklärt Florian Becker.

Die Bauabnahme hat rechtliche Folgen

Auch das Risiko der Beschädigung oder Zerstörung des Gebäudes durch äußere Einflüsse geht vom Bau­unternehmer an den Bauherren über. Zudem beginnt die fünf­jährige Gewähr­leistungs­frist für Mängela­nsprüche - und die Schluss­rechnung wird fällig.

Zudem: Bei der Abnahme überreichen die Baufirmen dem Kunden in der Regel wichtige Unterlagen für den Betrieb der technischen Anlagen. „Dazu gehören Bedienungs­anleitungen für die Heizungs­anlage, Wartungs­verzeichnisse und Ähnliches“, sagt Alexander Lyssoudis von der Bayerischen Ingenieure­kammer-Bau.

Nimmt der Bauherr diesen Termin zur Bauabnahme nicht ernst und auch nicht wahr, kann die Baufirma diese ohne ihn durchführen. Denn: Es ist eine originäre vertragliche Pflicht des Bauherren, das fertig gestellte Werk entgegen­zunehmen und danach die Schluss­rechnung an die Baufirma zu überweisen. „Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Bau­unternehmer eine Abnahme­fiktion erwirken“, erklärt Sabine von Berchem, Justiziarin beim Verband Beratender Ingenieure.

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Bauunternehmer kann Abnahme durchsetzen

Dafür setzt der Unternehmer eine angemessene Frist zur Abnahme. Er darf im Vorfeld eine gemeinsame Zustands­feststellung verlangen und dazu auch selbst den Termin festsetzen. Ziel ist es, eventuelle Mängel aufzulisten, die vor der Abnahme noch beseitigt werden müssen. „Wenn der Bauherr nicht auf die Aufforderung reagiert, gilt die Abnahme als erfolgt.“

Auch sogenanntes schlüss­iges Verhalten kann als Bauabnahme gewertet werden. „Wenn die neue Küche schon eingebaut wird und die Möbel in den Zimmern stehen, kann das als Einzug in das Haus betrachtet werden. Und damit gilt das Bauwerk als abgenommen, selbst wenn Mängel vorliegen“, erläutert Florian Becker. Es ist also durchaus sinnvoll, als Bauherr die förmliche Bauabnahme persönlich durchzuführen.

Sie ist eine Begehung des Bauwerks gemeinsam mit dem Bau­unternehmer. Fallen dabei Mängel auf, werden sie in einem Protokoll erfasst und Termine für die Beseitigung vereinbart. Der Unternehmer muss dafür sorgen, dass sie umgehend beseitigt werden. Danach wird ein neuer Abnahme­termin anberaumt.

„Eine Bauabnahme kann sich über eine längere Zeit hinziehen, wenn immer wieder Mängel beanstandet werden“, erklärt Florian Becker. Bauherren sollten sich aber nicht unter Zeitdruck setzen lassen und ein Werk abnehmen, das nicht einwandfrei ist. „Gründlichkeit geht vor Schnelligkeit.“

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Bauabnahme trotz Baumängeln - die Möglichkeiten

Es gibt aber ein paar Wege, den Prozess zu beschleunigen. Eine Möglichkeit ist die Bauabnahme unter Mängel­vorbehalt. „Dabei wird die Abnahme im Großen und Ganzen bestätigt, aber offene Punkte benannt“, erläutert Alexander Lyssoudis. „Damit kann der Bauherr in sein Haus einziehen und das Unternehmen hat Zeit, die genannten Mängel zu beseitigen.“

Auch eine Vor- oder Teilabnahme ist möglich. „Das wird oft während des Bau­prozesses gemacht, wenn eventuelle Mängel später nicht mehr erkennbar wären, weil die Bauteile beim weiteren Bauverlauf nicht mehr zu sehen sind“, so der Bau­ingenieur. „Ein Klassiker dafür ist die Fußboden­heizung, über die später der Fußboden verlegt wird.“

Umkehr der Beweislast

Aber Vorsicht: Auch bei Vor- oder Teil­abnahmen gilt die Umkehr der Beweislast. „Wird zum Beispiel das Bad schon im Vorfeld abgenommen, geht es in das Eigentum des Bauherren über. Fällt dann einem Mitarbeiter ein schwerer Gegenstand in die Badewanne und sie wird beschädigt, ist das nicht mehr Sache der Baufirma, sondern des Bauherren“, warnt Alexander Lyssoudis.

„Das neue Bau­vertrags­recht, das für alle seit 1. Januar 2018 neu abgeschlossenen Verträge gilt, hat in Bezug auf die Bauabnahme einige Vorteile für Bauherren“, meint Florian Becker. „So konnten sie früher die fiktive Abnahme, also die Abnahme durch Ablauf einer vom Bau­unternehmen gesetzten Frist, nur dann verhindern, wenn wesentliche Mängel vorlagen. Heute genügt dafür schon die Benennung eines einfachen Mangels.“

Vorsicht: Bezahlung der Schlussrate gilt als Bauabnahme

Weiterhin muss jetzt die letzte Raten­zahlung, die nach der Abnahme fällig wird, mindestens zehn Prozent des Gesamt­preises betragen. Vorher waren es gerade einmal zwei Prozent. „Die Schlussrate ist ein probates Mittel, um das Bau­unternehmen zur unv­erzüglichen Beseitigung der Mängel zu animieren“, sagt Florian Becker. „Und wenn jetzt bis zu zehn Prozent des Gesamt­preises bis zur Mangel­beseitigung zurückbehalten werden können, wirkt das eben mehr als nur zwei Prozent.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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