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Immobilienrecht und Mietrecht | 11.09.2017

Wohnfläche

Berechnung der Wohnungs­größe: Mieter können bei größeren Abweichungen die Miete mindern

Nicht die gesamte Grund­fläche einer Wohnung zählt als Wohnfläche

Die Höhe der Miete richtet sich in der Regel nach der Größe der Wohnung. Die Grund­fläche einer Wohnung ist aber nicht automatisch die Wohnfläche. Was aber zählt bei der Berechnung - und was nicht?

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Abweichungen ab 10 % begründen Sachmangel

114 Quadrat­meter soll die Vier-Zimmer-Wohnung groß sein. So jedenfalls steht es im Mietvertrag. Doch stimmt die Wohnfläche? Das Nachmessen kann sich für den Mieter rechnen: Ist die Wohnfläche nur wenige Quadrat­meter kleiner, muss der Mieter das zwar hinnehmen. Weicht sie aber um mehr als zehn Prozent ab, kann die Miete gemindert werden, erklärt Rechtsanwalt Christian Osthus vom Immobilien­verband Deutschland IVD in Berlin.

Mietminderung kann auch Rückwirkend geltend gemacht werden

Dass der Mieter zu einer Miet­minderung berechtigt ist, wenn die Wohnung um über zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben ist, hat der Bundes­gerichts­hof bestätigt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03 sowie VIII ZR 133/03). Auch rückwirkend kann eine Miet­minderung geltend gemacht werden. Eine Verjährung der Ansprüche gilt nach einem Urteil des Land­gerichts München I erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter von der Abweichung wusste (Az.: 31 S 6768/13). Der Mieter muss aber gegebenenfalls einen Beweis vorlegen, dass die Wohnung tatsächlich kleiner als im Mietvertrag angegeben ist, erläutert Reiner Wild vom Berliner Mieter­verein.

Nachmessung durch Fachkraft

Und das kann kompliziert sein: Bei verwinkelten Räumen mit Schrägen und Innenp­feilern etwa können Mieter dazu verpflichtet werden, das Aufmaß durch eine Fachkraft anfertigen zu lassen. Ein Problem: Die Fachkraft wiederum kann zu anderen Ergebnissen kommen als Vermieter und Mieter. „Bei der Vermessung eines Objektes gibt es so viele Ergebnisse, wie Vermesser beauftragt wurden“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Das liegt daran, dass Vermesser einen Raum nie an ein und dem gleichen Punkt vermessen. Vor allem bei Altbauten kann es zu einer Abweichung von bis zu einem Quadrat­meter kommen, wie Storm erklärt. Im Streitfall muss dann ein Gericht entscheiden.

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Mieterhöhung bei größerer Wohnfläche zulässig

Unter Umständen kann sich auch heraus­stellen, dass eine Wohnung größer ist, als ursprünglich angegeben. „Dann kann der Vermieter auch die Miete erhöhen, sofern es sich nicht um sozialen Wohnungsbau handelt“, betont Rechtsanwalt Christian Osthus. Das Erhöhungs­recht gilt aber nur für die Zukunft, Nachforderungen für zurückliegende Zeiten scheiden aus.

Mitunter werden im Mietvertrag von vornherein keine exakten Angaben zur Wohnfläche verankert. „Entweder wird dann keine Quadrat­meter-Angabe gemacht oder aber festgehalten, dass eine erwähnte Fläche eine Schätzung oder eine unverbind­liche Angabe ist“, erläutert Reiner Wild.

Das bedeutet, dass Mieter und Vermieter bei der Miete keinen Quadrat­meter­preis vereinbaren, sondern einen Preis für die konkrete Wohnung. Erst im Nachgang wird der Preis für die korrekte Berechnung der Heiz- und Warmwasser­kosten auf einen Quadrat­meter­preis herunter­gebrochen. Der Rechts­sicherheit diene dies jedoch nicht.

Datum des Mietvertrags entscheidend

Soll die Wohnfläche nun doch genau berechnet werden, spielt auch das Datum, an dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde, eine Rolle. Die „II. Berechnungs­verordnung“ gilt, wenn der Mietvertrag vor dem 1.Januar 2004 abgeschlossen wurde. Die Wohnflächenv­erordnung wird bei Vertrags­abschlüssen ab dem 1. Januar 2004 zu Grunde gelegt.

Die Verordnungen unter­scheiden sich nur bei der Berechnung der Balkon- und Terrassen­flächen. Heutzutage werden sie in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt. „Zu 50 Prozent können Balkone oder Terrassen berechnet werden, wenn sie einen hohen Wohnwert haben“, sagt Reiner Wild vom Berliner Mieter­verein. Vor 2004 wurden sie zumeist mit der Hälfte berücksichtigt.

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Zubehörräume dürfen nicht mitberechnet werden

Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Neben sämtlichen Zimmern sowie Küche und Bad gehören auch Winter­gärten, Schwimm­bäder und ähnliche Räume dazu, sofern sie nach allen Seiten geschlossen sind. „Schwimm­bäder und nicht beheizbare Winter­gärten, die von mehreren Wohn­parteien genutzt werden, sind mit 50 Prozent ihrer Maße zu berücksichtigen“, merkt Rechtsanwalt Christian Osthus. Nicht in die Wohnraum­berechnung einfließen dürfen sogenannte Zubehörr­äume. Das sind etwa Abstell­kammern, Bodenräume, Dachböden oder Keller­räume.

Gemessen werden die Abstände zwischen den Wänden. Heizkörper, Öfen sowie Wand­bekleidungen bleiben bei der Wohnflächen­berechnung außen vor. „Abgezogen werden lediglich Pfeiler im Raum sowie Schorn­steine und andere Mauer­vorsprünge, wenn sie mehr als 0,1 Quadrat­meter Grund­fläche haben“, erklärt Reiner Wild. Fenster- und Wandnischen, die mehr als 0,13 Meter tief sind, werden hingegen berücksichtigt.

Dachschrägen zählen weniger

Bei Dachgeschoss­wohnungen mit ihren Schrägen ist für die Flächen­berechnung die Raumhöhe entscheidend. „Nicht allein die Grund­fläche ist ausschlaggebend, sondern eben auch, wie weit die Entfernung vom Boden zur Decke ist“, stellt Rechtsanwalt Christian Osthus klar.

Liegt die Höhe einer Dach­schräge unterhalb von einem Meter, dann darf die dazugehörige Fläche nicht einbezogen werden. Bei einem Maß zwischen einem und zwei Meter zählt die Fläche anteilig zu 50 Prozent. Teile des Raums mit einer Deckenhöhe über zwei Meter fließen zu 100 Prozent in die Wohnflächen­berechnung ein. „Diese Berechnungs­regeln gelten auch unter Treppen“, betont Rechtsanwalt Christian Osthus.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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