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Immobilienrecht, Maklerrecht und Mietrecht | 05.12.2014

Bestellerprinzip: Was die Verschärfung des Maklerrechts für Makler und Mieter bedeutet

Bestellerprinzip könnte zu Veränderungen auf dem Immobilienmarkt führen

Große Veränderungen stehen der Immobilienwirtschaft bevor: Der 2013 verfasste Koalitionsvertrag der Großen Koalition beinhaltet Vorhaben, die die Immobilienvermittlung in großen Teilen verändern wird. Bereits umgesetzt ist das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen, das zum Verbraucherschutz beitragen soll. In der Realisierungsphase befindet sich das Bestellerprinzip, welches definiert, dass derjenige, der den Makler bestellt, auch bezahlt. Die Verordnung zur Verschärfung des Maklerrechts wurde vom Bundeskabinett am 01.10.2014 beschlossen und soll im 1. Halbjahr 2015 in Kraft treten. Was die Verschärfungen für die Makler bedeuten und was sie den Verbrauchern bringen.

Wer heute Makler werden will, hat es leicht: Mit einem sauberen polizeilichen Führungszeugnis, einer Negativerklärung des Bundeszentralregisters, dass keine Insolvenzvergehen vorliegen und mit der Bezahlung der Gewerbeerlaubnis beim Gewerbeamt ist man schon dabei. Ein Sachkundenachweis darüber, dass der Makler beispielsweise in einschlägigen immobilienwirtschaftlichen Fachgebieten, wie der Immobilienbewertung, dem Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder dem öffentlichen und privaten Baurecht ausgebildet ist, wird nicht verlangt. Dabei können Beratungsfehler bei mangelndem Fachwissen schnell zu Fehlentscheidungen und zu Vermögensschäden bei Vertragsparteien führen.

Durch die Einführung eines Sachkundenachweises und Standards vergleichbarer Berufsgruppen sollen bundeseinheitliche Rahmenbedingungen und Qualitätsstandards geschaffen werden. Davon profitieren sowohl der Kunde als auch die Maklerwelt, denn Wissen und Leistung werden klar definiert. Die erheblichen Vermögenswerte, um die es meist bei Immobilienverkäufen geht, erfordern darüber hinaus eine entsprechende Absicherung, etwa über eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Die Relevanz einer solchen Maßnahme wurde auch von der Politik erkannt. Es werden eine Pflichtversicherung und Mindestanforderungen gefordert, um Makler und Kunde besser zu schützen.

Widerrufsrecht bei Maklerverträgen im Praxistest

Für einen größeren Verbraucherschutz wurde von der Bundesregierung bereits Mitte des Jahres ein Widerrufsrecht eingeführt. Dies verpflichtet die Makler, ihre Kunden über ein ihnen zustehendes Widerrufsrecht der Maklerverträge zu belehren. Ein Verbraucherschutz wie er bei Online-Bestellungen beispielsweise sinnvoll ist, kann aber nur schwer mit Investitionsvorhaben wie dem Immobilienerwerb gleichgesetzt werden. „Seit der Einführung am 13. Juni 2014 wurden nur sechs Maklerverträge widerrufen. Die Umsetzung der Verordnung in der Maklerorganisation mit neuen Verträgen, Schulungen u.a. hat hingegen einen mittleren fünfstelligen Betrag gekostet“, führt Günter Schönfeld, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), an. „Trotzdem ist bei fehlender Transparenz die Widerrufsfrist als Instrument des Verbraucherschutzes sinnvoll und gerechtfertigt. Im besten Fall sollte für den Kunden aber erst gar kein Grund zur Widerrufung des Vertrags bestehen.“

Bestellerprinzip in der Umsetzung

Aus wohnungspolitischen Gründen, aufgrund der Knappheit von Mietwohnungen, befindet sich das sogenannte Bestellerprinzip zusammen mit der Mietpreisbremse im Gesetzgebungsverfahren. Es soll bis Mitte 2015 Rechtskraft erlangen und bestimmt, dass derjenige, der den Makler bestellt, ihn auch bezahlen muss. Weil Makler danach nicht ohne Aufträge des Eigentümers bzw. Vermieters tätig werden dürfen, ist klar, dass dann kaum mehr der Mieter, sondern der Vermieter den Makler bezahlen muss. „Doch mit Blick auf die wohnungspolitische Zielsetzung ist nicht zu erwarten, dass durch das Bestellerprinzip mehr Mietwohnungen auf den Markt kommen“, meint Schönfeld. Für die Makler hingegen birgt es wirtschaftliche Nachteile, wenn die Vermieter nicht die aktuell üblichen zwei Monatsmieten zahlen wollen.

Sachkunde als Wettbewerbsvorteil

Ein veränderter Markt erfordert auch eine entsprechende Reaktion der Marktteilnehmer. Fachwissen und Ausbildung spielen besonders im Immobilienbereich eine große Rolle und können insbesondere in angespannten Immobilienmärkten ein Wettbewerbsvorteil sein, wenn die Vermittlung kein „Selbstläufer“ ist, sondern spezifische Beratung und Wissen erfordert.

Wie die Ausgestaltung der geplanten neuen Rahmenbedingungen aussehen wird, ist noch nicht bekannt. Bekannt ist aber, dass die Erfüllung der neuen Standards an die Erteilung der Gewerbeerlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung verknüpft werden soll. Für bereits tätige Makler wird sich die Frage stellen, ob sie noch auf die „Schulbank“ müssen, oder ob es unter bestimmten Voraussetzungen Übergangsregelungen geben wird.

ra-online/ Wüstenrot Immobilien GmbH (pm/pt)

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