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Immobilienrecht und Mietrecht | 22.08.2016

Betriebs­kosten­abrechnung

Betriebs­kosten­abrechnung: Fehler in Abrechnung rechtzeitig reklamieren

Nach Ablauf der Jahresfrist ist eine Reklamation nicht mehr möglich

Spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Betriebs­kosten­abrechnung muss ein Mieter Fehler reklamiert haben. Nach Ablauf dieser Jahresfrist ist das nicht mehr möglich. Das gilt unabhängig davon, wie fehlerhaft die Abrechnung ist, oder auch, wie oft der Mieter bei früheren Ab­rechnungen diesen Fehler schon reklamiert hat.

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Fehler in der Betriebskostenabrechnung innerhalb der Zwölfmonatsfrist reklamieren

In einem vom Bundes­gerichts­hof (BGH) entschiedenen Fall hatte der Vermieter 700 Euro Voraus­zahlungen des Mieters nicht berücksichtigt und außerdem Kosten für Instand­haltung und Verwaltung abgerechnet. Der Mieter rügte diese Fehler, allerdings erst nach 22 Monaten. Zu spät, wie die Richter entschieden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.05.2016, Az. VIII ZR 209/15).

Trotz dieser gravierenden Fehler sei die Abrechnung formell ordnungs­gemäß. Die inhaltlichen Fehler hätte der Mieter innerhalb der Zwölf­monatsfrist reklamieren müssen. Das gelte sowohl für die zu Unrecht nicht berücksichtigten Voraus­zahlungen als auch für die Kosten­positionen Instand­haltung und Verwaltung, die nach dem Gesetz gar nicht als Betriebs­kosten umlegbar sind.

Mieter muss gleichbleibende Fehler jedes Jahr neu reklamieren

Bereits früher hatte der Bundes­gerichts­hof entschieden, dass die Zwölf­monatsfrist auch gilt, wenn Mieter in den Vorjahren den immer gleichen Fehler des Vermieters in der Betriebs­kosten­abrechnung regelmäßig reklamiert hatten. Hier ging es um die Position Grundsteuer, die der Mieter laut Mietvertrag nicht zahlen musste, der Vermieter aber Jahr für Jahr abrechnete. Weil der Mieter einmal vergessen hatte, innerhalb der Frist zu reklamieren, musste er für dieses Jahr Grundsteuer zahlen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.05.2010, Az. VIII ZR 185/09).

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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