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Mietrecht | 02.02.2016

Mietvertrag

Bruttomiete, Kaltmiete, Teil­inklusiv­miete - Auf was beim Abschluss des Miet­vertrags geachtet werden sollte

Netto oder brutto spielt entscheidende Rolle bei der Höhe des Mietzinses

Vor der Unterschrift unter den Mietvertrag sollten Interessenten genau hinsehen, wie sich ihre Miete zusammensetzt. Denn netto oder inklusiv macht den Unterschied im Portemonnaie.

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Die Art der vereinbarten Miete ist entscheidend

Bruttomiete, Kaltmiete, Teil­inklusiv­miete: Klingt alles ziemlich ähnlich. Es gibt jedoch feine Unterschiede, die Mieter und Vermieter Geld kosten oder bringen können. Doch worauf kommt es im Detail an? Ein Glossar der wichtigsten Begriffe:

Kalt- oder Nettokaltmiete

Die meisten der in Deutschland geschlossen Wohn­raum­miet­verträge fußen auf dem Prinzip der Kalt- oder Netto­kalt­miete. Gemeint damit ist der Mietzins, den ein Mieter ausschließlich für den Gebrauch der Räume bezahlt. Fachleute sprechen deshalb von der Grundmiete. Die Betriebs­kosten einschließlich Heizung sind nicht enthalten.

Betriebskosten werden gesondert im Mietvertrag festgelegt

Üblicherweise werden die Betriebs­kosten im Mietvertrag als eigener Punkt aufgelistet. Das Geld dafür wandert dann als Voraus­zahlung zusammen mit der Grundmiete jeden Monat aufs Vermieter­konto. In der Regel erhalten Mieter am Ende des Jahres dann ihre Betriebs­kosten­abrechnung, die Guthaben oder eine fällige Nachzahlung ausweist.

Mietspiegel bezieht sich auf Kaltmieten

Die Kalt- oder Netto­kalt­miete bildet auch die Basis für Mietererhöhung. Wollen Vermieter die Miete auf die orts­übliche Vergleichs­miete anheben, müssen sie sich am Mietspiegel orientieren - und dieser zeigt die Nettomieten.

Kaution kann ausschließlich auf Grundlage der Nettomiete erhoben werden

Vermieter können außerdem die Wohnungs­kaution ausschließlich auf Grundlage der Nettomiete kassieren, da die Kaution auch nur auf die Räume und nicht auf die Betriebs­kosten geleistet wird. Grundlage ist Paragraf551 Abs. 1 BGB.

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Warm- oder Bruttowarmmiete

Seltener zu finden sind Miet­verträge über eine Warm- oder Brutto­warm­miete. Diese auch Inklusiv­miete genannte Option enthält die Grundmiete und sämtliche Betriebs­kosten einschließlich Heizung. Alles wird in einem einzigen Betrag zusammen­gefasst.

Auch bei Warmmiete müssen Betriebskosten abgerechnet werden

Im Unterschied zur Nettomiete leistet der Mieter keine gesonderte Voraus­zahlung auf die Betriebs­kosten. Denn diese Ausgabe ist bereits in der Gesamtsumme enthalten. Ist eine Warmmiete vereinbart, befreit das den Vermieter in der Regel nicht davon, die Betriebs­kosten trotzdem abzurechnen.

Warmmiete kann Nachteile für Vermieter mit sich bringen

Die Warmmiete kann für den Vermieter aber auch Nachteile bringen. Denn Vermieter können die stetig steigenden Nebenkosten nicht einfach erhöhen. Dies kann irgendwann zu einem Wirtschaftlichkeits­problem für sie werden. Um nicht drauf zu zahlen sollten Vermieter einen Erhöhungs­vorbehalt im Mietvertrag festschreiben.

Inklusiv­verträge machen auch Mieterhöhungen oft komplizierter, weil dafür die Nettomiete zugrunde gelegt wird. Das heißt für den Eigentümer: Aus brutto mach netto - sämtliche Nebenkosten sind aus der Warmmiete herauszurechnen.

Teilinklusivmiete

Bei dieser Variante zahlt der Mieter die Nettomiete und einige Nebenkosten. Welche das sind, sprechen Mieter und Vermieter ab. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbunds geht es dabei häufig um die kalten Nebenkosten wie Hausmeister, Grundsteuer, Versicherungen. Für diese Ausgaben zahlt der Mieter eine Pauschale. Heizung und Warmwasser werden gesondert abgerechnet. Das gilt ebenfalls für weitere Nebenkosten wie etwa Müll­entsorgung.

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Teilinklusivmieten für Mieter meist von Vorteil

Mieter kommen wegen der Pauschale bei Teil­inklusiv­mieten meist gut weg. Vermieter haben hingegen ein ähnliches Problem wie bei der Warmmiete: Sie können steigende Betriebs­kosten nicht einfach weitergeben. Eine weitere Parallele zur Inklusiv­miete: Beide Varianten können Grundlage der Kaution sein.

Bruttokaltmiete

Sie beinhaltet die Grund- oder Kaltmiete und die vereinbarten Betriebs­kosten bis auf die Heizung. Diese Form des Mietzinses steht nur sehr selten in Verträgen. Sie spielt aber eine Rolle, wenn es um Klein­reparaturen geht. Die sind nach einem Urteil des Bundes­gerichts­hofs (Az. VIII ZR 129/91) auf maximal sechs Prozent der Jahres­brutto­kalt­miete begrenzt.

Achtung bei Formulierungen in Wohnungsannoncen

Generell wichtig zu beachten ist, dass in Wohnungs­annoncen oft Warm- und Kaltmiete genannt sind. Rechtlich gesehen ist Vorsicht geboten, denn den meisten Vermietern und Mietern ist nicht bewusst, dass die Formulierung „X Euro kalt“ aus rein rechtlicher Sicht die kalten Nebenkosten enthält, sofern diese nicht extra im Text stehen.

Umgekehrt bedeutet „X Euro warm“, dass zwar die Heizung drin ist, nicht aber die anderen Betriebs­kosten. Diese könnten später nicht einfach in den Mietvertrag hineingenommen werden, weil der Interessent schon aus der Anzeige klar erkennen muss, wie viel die Wohnung am Ende wirklich kostet.

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Quelle: dpa/DAWR/kg
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