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Baurecht, Bauvertragsrecht und Verbraucherrecht | 25.04.2023

Fertighaus

Darum sollten Bauherren ein Fertighaus gut planen

Geht schnell, aber geht nicht immer problemlos

Beim Bau eines Fertig­hauses gleicht am Ende wohl kein Projekt dem anderen. Doch der Begriff „Fertighaus“ vermittelt eine gewisse Einfachheit, die sich in der Praxis nicht unbedingt bestätigen muss.

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Ein Fertighaus hat seinen besonderen Reiz, weil es innerhalb weniger Tage - zumindest äußerlich komplett - auf dem Bau­grundstück steht. Weil meist ein Festpreis im Vertrag vereinbart wird, ist der Deal für viele Bauherren perfekt. Was soll da noch passieren? Umso größer das Staunen, wenn es am Ende doch teurer wird.

„Fertig­häuser werden in Muster­haus­ausstellungen gern mit Emotionen verkauft, die an die Stimmung in einer Ferienhaus­anlage erinnern“, sagt Peter Burk, Fachbuch­autor bei der Verbraucher­zentrale. „Eine Art Vollpensions­gefühl fürs Hausbau­projekt.“ Vielen Bauherren sei nicht klar, was sie selbst dazu beitragen müssen, damit das Projekt nicht aus dem Ruder läuft.

Schon der Begriff „Fertighaus“ könnte dazu beitragen, dass Kunden meinen, sich weitgehend heraus­halten zu können, vermutet Christoph Windscheif vom Bundes­verband Deutscher Fertigbau. „Gerade weil ihnen der Bau eines Eigenheims in eigener Regie zu kompliziert wäre, entscheiden sie sich für den Fertigbau aus einer Hand, in der Annahme, dass ihnen alle Probleme abgenommen werden.“ Doch wenn sie eigene Pflichten versäumen, kann es für Bauherren teuer werden.

Auch der Bau eines Fertighauses erfordert Einsatz

Wie jedes Bauvorhaben ist auch der Bau eines Fertig­hauses aufwendig. Aber anders als beim Kauf eines Autos oder einer Einbau­küche, bei dem sich Kunden oft zu jedem Detail im Vorfeld eingängig Gedanken machen, kaufen sie zum Teil Fertig­häuser, ohne sich ausreichend darauf vorzubereiten. Und das, obwohl das Projekt viele Tausend Euro kostet.

Warum ist das so? „Solche Bauvorhaben sind zu komplex, als dass man sie auf den ersten Blick durchschauen kann“, sagt der Münchener Hirn­forscher und Konsum­psychologe Hans-Georg Häusel. „Viele Bauherren fangen deshalb einfach an, ohne sich einen detaillierten Überblick zu verschaffen.“ Erst mit längerer Beschäftigung tauchen dann die Probleme auf und werden konkret.

„Der größte Fehler ist, Kaufvertrag und die Bau­beschreibung ohne die Prüfung durch einen Anwalt und einen Bau­sach­verständigen zu unterschreiben“, sagt Peter Burk. In Bau­beschreibungen etwa seien oft Dinge nicht enthalten, die unerlässlich für den Bau sind. Dazu gehören zum Beispiel der Aushub und Abtransport von Erdmaterial und Deponie­kosten, die Kosten für Vermessung und Berechnung der Statik, Kosten für die Bau­genehmigung, Anschluss­kosten oder die Ausgaben für die Baustellen­einrichtung.

Auch Extra­wünsche bei der Ausstattung des Hauses gehen ins Geld, wenn im Vertrag nur die Standard­ausstattung vereinbart wurde. „Das alles müssen die Bauherren dann extra bezahlen, zuzüglich zum vertraglich vereinbarten Preis“, sagt Peter Burk.

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Späte Extrawünsche können ins Geld gehen

Im Standard­vertrag ist üblicherweise lediglich geregelt, was die Firma ab Oberkante Bodenplatte liefert. Es wird von einem freien und ebenen Grundstück ausgegangen. „Hat man ein Hang­grundstück oder sind die Boden­verhältnisse kompliziert, müssen zusätzliche Kosten eingeplant werden“, so Peter Burk.

„Es ist ja nicht so, dass sich die Bauherren nicht im Vertrag und in den Verkaufs­gesprächen darüber informieren können“, sagt Christoph Windscheif. „Aber manche tun das eben nicht gründlich.“ Es komme zum Beispiel immer wieder vor, dass Bauherren beim Bauleiter nachfragen, wo denn die Hausanschlüsse für Telefon, Energie und Entwässerung bleiben, obwohl sie sich laut Vertrag selbst darum hätten kümmern müssen.

Zusätzliche Kosten entstehen auch, wenn im Nachhinein Extra­wünsche geäußert werden. „Für den Bauherren sind das Kleinigkeiten. Es scheint kein großer Aufwand zu sein, noch schnell eine Wand zu versetzen oder ein paar zusätzliche Steckdosen zu verlegen“, sagt Hans-Georg Häusel. Allerdings sei das in industriell vorgefertigten Häusern schwierig und teuer. Es ginge wesentlich günstiger, wenn man gleich am Anfang daran gedacht hätte.

Eine große Verlockung, mehr Geld auszugeben als geplant, ist immer die Bemusterung, also die Auswahl der Materialien für die Innen­ausstattung. In den Ausstattungs­zentren der Fertighaus­hersteller können Kunden nach Lust und Laune ihre Wunsch­ausstattung zusammen­stellen. Italienische Fliesen, Marmor­platten in der Küche, die Wasser­hähne vom Designer. Nur sind solche Spezial­wünsche meist nicht im Vertrags­rahmen enthalten. „Hier sollte man sich genau im Vertrag ansehen, was Standard ist und wo zusätzliche Kosten lauern“, rät Peter Burk.

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Beim Hausbau sitzt das Geld oft etwas lockerer

Eigen­artigerweise stören sich Bauherren aber oft gar nicht an den zusätzlichen Ausgaben, obwohl sie sonst in ihrem Alltag durchaus kosten­bewusst sind. Ein paar Hunderter mehr bei der Bemusterung, die zusätzlichen Tausender für eine Sauna - all das scheint irgendwie schon eingepreist zu sein.

„Psychologisch ist das nachvollziehbar“, meint Hans-Georg Häusel. „Man spricht hier von Mentaler Buch­führung.“ Gemäß dieser Theorie teilen Menschen finanzielle Transaktionen in mentale Konten ein und behandeln diese je nach Konto unterschiedlich. „Da man weiß, dass Bauen teuer ist, akzeptiert man hier hohe Summen, während man sich bei einem Stück Butter über eine Preis­erhöhung von 20 Cent ärgert.“

Er empfiehlt, sich die hohen Zusatz­preise beim Bauen genau vor Augen zu führen und umzurechnen, was man im Alltag mit dem Geld machen könnte. Dann würde man vielleicht auf manche vermeintliche Kleinigkeit lieber verzichten.

Präzise formulierter Bauvertrag schafft Klarheit

„Richtig teuer wird es, wenn die Bauzeit überschritten wird“, sagt Peter Burk. Hier können sich Bauherren absichern, wenn sie gut planen. „Neben einem Datum, bis zu dem das Haus fertiggestellt sein soll, ist es ratsam, auch eine Preis­garantie zu vereinbaren, die aber nicht an ein fixes Datum gekoppelt ist, sondern bis zur tatsächlichen Fertig­stellung gilt“, meint er.

Damit das Bauprojekt möglichst ohne große Konflikte über die Bühne geht, ist es wichtig, alle Details von vornherein möglichst präzise im Bauvertrag festzuschreiben. „Die Bauherren sind dabei ausdrücklich aufgefordert, den Vertrag mit­zugestalten, nicht einfach nur den vorgefertigten Text zu unterschreiben“, sagt Christoph Windscheif. „Besonders wichtig ist, dass auf beiden Seiten Klarheit darüber besteht, wer was bezahlen muss.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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